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农村宅基地24问,这里是最全的回答!

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发表于 2017-12-22 16:47:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
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1. 农村宅基地概念及分配方式是什么?
       农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能,一般不能继承。但宅基地上建成的房屋,则属于村民个人财产,可以依法继承。村民只有宅基地使用权,没有所有权。

2. 农村村民申请宅基地需要哪些条件?
       农村村民有下列情形之一的,可以申请宅基地:
  • (1)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的);
  • (2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;
  • (3)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;
  • (4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;
  • (5)县级以上人民政府规定的其他条件。


3. 哪些情况申请宅基地不能批准?
       农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准:
  • (1)年龄未满20周岁的;
  • (2)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
  • (3)本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的;
  • (4)其他不符合法律法规和有关规定的。


4. 宅基地如何申请、报批、登记发证?
       具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的,应先向本集体经济组织提出申请,经村民会议或村民代表会议讨论通过后,报乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准后,本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中,涉及占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续。

5. 村民建新房宅基地面积的审批标准是什么?
       农村村民一户只能有一处宅基地。农村村民建新房宅基地面积审批标准为:(一)城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过166平方米;(二)平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;人均占有耕地666平方米以下的,每户宅基地面积可低于前款规定限额。

6. 农村宅基地是否能继承?
       农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。
       需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。

7. 为什么要开展农村宅基地确权登记发证工作?
       宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户,关系到广大农民的切身利益。国家、省、市加快推进农村宅基地使用权登记发证工作,是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施,是加强农村宅基地管理的重要手段,也是农村集体土地使用制度改革和不动产统一登记的重要基础和保障。开展农村宅基地使用权登记发证,可以有效规范农村住宅建设,防止乱占滥用耕地,维护社会的和谐与稳定。

8. 农村集体土地确权登记发证工作对广大农民群众有什么好处?
       通过农村土地确权登记发证,依法确认农民集体土地权利,保护广大农民群众的合法财产权,强化农民群众的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益,更是维护农民与土地长期稳定的产权关系,将农民与土地物权密切联系起来,可以进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性,为下一步农村土地制度改革奠定基础。


9. 申请农村宅基地使用权登记需要提交哪些资料?
       申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料:

  • (一)村民个人申请宅基地的申请书;
  • (二)申请人基本情况。(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员,户口是否本村集体户口等);
  • (三)村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料:

       1、申请人现有的宅基地情况;
       2、对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等;
       3、村民会议或村集体经济组织成员讨论情况,在村集体公布情况的说明等;
       4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类;
  • (四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;
  • (五)其他需要提交的材料。


10. 不同的历史阶段对超占面积宅基地如何进行确权登记发证?
       根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定:对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:
  • (1)《村镇建房用地管理条例》实施(1982年2月13日)以前农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实施使用面积进行登记;
  • (2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记;
  • (3)1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照当地政府批准宅基地面积进行登记。其宅基地面积超过规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明,将超占面积标注出来,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。


11. 怎样认定村民“一户一宅”的问题?
       对村民“一户”认定,原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人,那么该户口本所登记的家庭就是一户,一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的,可独立作为特殊村民“户”对待:
  • (1)已婚且已分家单独居住生活的;
  • (2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的;
  • (3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人;
  • (4)通过司法仲裁依法取得的,可按照司法文件进行登记。


       因婚嫁关系居住在外村,但户籍仍在本村的,夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地,申请确权登记。

12. 村民“一户多宅”问题怎样处理?
       《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记,必须坚持“一户一宅”,除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。


13. 如何规范确认宅基地使用权主体?
       宅基地使用权应该按照当地省(市)级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员:
  • (1)非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证;
  • (2)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”;
  • (3)非农业户口居民(含户口迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”;
  • (4)对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。


14. 哪些情况下不予办理宅基地使用权登记?
       有下列情况之一的,不予办理宅基地使用权登记:
  • (1)所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》;
  • (2)除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记;
  • (3)非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的;
  • (4)宅基地权属争议尚未处理结束的;
  • (5)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;
  • (6)农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的;
  • (7)法律法规、政策规定的其它不予确权的。


15. 哪些情形下可收回宅基地使用权?
       有下列情形之一的,报经市或县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:
  • (1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,逾期无正当理由不拆除旧房,退出原宅基地的;
  • (2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;
  • (3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地;
  • (4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;
  • (5)未按照批准用途使用的;
  • (6)非法转让宅基地的。


16. 是不是所有的宅基地都要发证?
       按照“一户一宅”的原则,对符合发证条件的办理登记发证,不符合条件的不准办理。无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地,只要是空闲地或房屋建设未竣工的,都不准发证。

17. “小产权房”可以发证吗?
       小产权房是指未经批准,占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施,没有向政府缴纳土地出让金等相关费用,土地性质为集体,属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定,严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础,也无政策支持,更与我国的土地制度相违背,所以小产权房不能发证。9月20日中午,国土资源部在其官方网站上公布了一份文件,再次重申:小产权房不得通过不动产登记合法化!


18. 城镇居民能否到农村购置宅基地?
       根据《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

19. 农村村民在出卖、出租房屋后,还能再申请宅基地吗?
       村民在出卖房屋后,不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二部分第(五)项第二款规定:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”


20. 村内无宅基地可供分配,父亲房宅赠与儿子的能否办理?
       可以办理,但父亲不可再申请宅基地,儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。亲兄弟之间赠与也照此办理。


21. 新农村建设分配的宅基地能否发证?
       新农村建设是在原旧村址上实施新村建设,且占用的土地是原村集体建设用地,可以办理宅基地申报,经有批准权的人民政府批准,进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的,如果已办理农用地转为建设用地手续的,可以申请确权登记发证;未办理农转用手续的,无论规模多大,无论是哪一级批准的新农村,都不准办理登记手续。


22. 涉及依法“合村并组”的土地如何登记?
       涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体保持不变的,所有权仍然确权给原农民集体;“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的,履行集体土地所有权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

23. 涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的如何登记?
       涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的,原则上应维持原有土地权属不变;依法调整土地的,按照调整协议确定集体土地权利归属,并依法及时办理土地变更登记手续。

24. “撤村建居”的宅基地如何登记?
       对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

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发表于 2017-12-23 07:30:32 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-22 17:04:04 | 显示全部楼层
      农村集体经济组织应将哪些宅基地收回?
  根据有关规章政策的规定,农村集体经济组织应将下列宅基地收回:
  一是空闲宅基地;
  二是房屋坍塌两年以上未恢复使用的宅基地;
  三是房屋被拆除两年以上未恢复使用的宅基地。
  上述土地不再确定宅基地使用权的,直接由集体经济组织收回。但如果已经被确定集体土地使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,然后收回上述宅基地。
  依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年4月9日国家土地管理局)第52条。

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发表于 2017-12-22 17:05:17 | 显示全部楼层
      农村宅基地能否继承?
  农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于集体,使用权属于房屋所有人,农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有,可以继承。按照我国物权法规定“地随房走”的原则,公民继承了房屋,当然可以使用房屋所占的宅基地,村民对于继承的房屋之下的宅基地只有使用权。所以不能单独继续宅基地,但可以继承宅基地之上的房屋并且继续使用这块宅基地。并且根据《土地管理法实施条例》第6条“因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物而导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”的规定,继续使用这块宅基地的条件是到县级人民政府土地主管部门进行变更登记。需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后,就不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地了。
  [依据] 《物权法》第182、183条;《土地管进法实施条例》第6条。

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发表于 2017-12-22 17:05:56 | 显示全部楼层
      农村村民在出卖、出租房屋后,还能再申请宅基地吗?
  村民在出卖房屋后,不可以再申请宅基地。
 《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖住房后,再申请宅基地的, 不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二部分第(五)项第二款规定:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地,不得批准。”
  [依据]《土地管理法》第62条第四款;《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二部分第(五)项第二款。

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发表于 2017-12-22 17:14:34 | 显示全部楼层
    农村村民一户可以申请几处宅基地?
  农村村民一户只能申请一处宅基地,申请第二处宅基地的,土地管理部门不予受理。《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的村准……”《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)规定,严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。这两条规定共同确定了“一户一宅”原则。
  “农村村民一户只能拥有一处宅基地”,是指农村村民一户申请第二宗宅基地,土地管理部门不予批准,而不是指村民一户只能拥有一张宅基地使用证。因为村民在继承等情况下可以拥有受限制的宅基地使用权,这种情况下农村村民依据第二张宅基地使用证只能享有有限的权利,直至继承的房屋倒塌灭失,该宅基地使用权也随着消失。
  “一处宅基地”,是指村民一户所拥有的宅基地是一块整地,而不是分布于村集体土地不同地方的两处土地。如果分布于不同地方的两处土地,则成了两处地了,显然这是法律规定所不允许的。
  “一户”,应根据户籍管理的户口来判定,即如果在户口本上登记的是一家人,那么该户口本所登记的家庭就属于一户,该一户只能申请一处宅基地。当然,如果子女长大成人并已经成家,如分户后不够居住则可以另行申请宅基地。
  [依据]《土地管理法》第62条;《国土地资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)。

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不是全县都在推行最多跑一次,我家的地基手续都办了半年都没弄好,这效率真让人无语
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青雨 发表于 2017-12-23 09:31
不是全县都在推行最多跑一次,我家的地基手续都办了半年都没弄好,这效率真让人无语

很简单。因为不想批给你。所以就让你跑。踢皮球
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青雨 发表于 2017-12-23 09:31
不是全县都在推行最多跑一次,我家的地基手续都办了半年都没弄好,这效率真让人无语

就像我家。我80年的。弟弟和我都结婚了。就两间两层房.住不下。去批地基已经两年了,没批下来。反正百般借口。说上面文件规定不能批。又或者说户口没分。然后去分户口又说:你们没有自己地基不能分户口。然后去批地基又说户口没分开。就这样踢皮球.其实关键就是钱没到位!不然那帮人就会像一样的让你呼唤着给你跑腿
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发表于 2017-12-25 11:23:43 来自手机 | 显示全部楼层
whf0224 发表于 2017-12-23 14:51
很简单。因为不想批给你。所以就让你跑。踢皮球

楼主说的对,就是不批给你。这个批那个批。宁海在建的房子卖给谁?房子不卖怎么带动GTP
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