[说法] 续租价格谈不拢 拖交房租算违约
［案情］２０１０年９月，田某向李某租了一处街面房，双方签订了房屋租赁合同，租期为５年。因近年来房租起伏较大，双方同时约定第一年的房租为每月２０００元，从第二年开始，按照市场价协商房租，一年一议，每年房租需提前一个月一次性付清。
去年８月，房主李某决定把第二年的房租提高到每月２５００元。但田某表示，根据他对市场的调查，房租最高价为每个月２０００元，自己只能按照原价支付租金。
此后，李某多次以口头和书面形式通知对方，要求以每月２５００元支付房租，但遭到田某的拒绝。去年１１月１９日，李某发出书面通知，要求解除房屋租赁合同，限令田某在三个月内搬离，并付清相关费用。而田某也多次向李某发出书面通知，要求其到租赁房当面领取租金。两人各持己见，李某未上门领取房租。
今年２月，李某向镇海法院提起诉讼，要求确认双方的房屋租赁合同已解除，田某出屋，并支付房租和违约金，以及房屋租赁合同解除至房屋腾退之日期间的占有费。
根据双方原先的合同，如果租金变化，需按照市场价进行协商。但双方对租金争议较大，同时又未能提供相应证据证明自己的观点，因此，法官对该店面房周边地段作了调查，酌定第二年租金每月２２００元较为合适。
经过审理，法院认为：李某将店面房租给田某使用后，田某应当按期支付租金，承租人无正当理由未支付租金或延迟支付租金的，出租人可以解除合同。但田某在李某多次发出通知催告乃至提起诉讼后，长时间拖欠不付租金，他的行为已经构成了根本性违约。
对田某提出的自己未支付租金是因为李某未上门收取的说法，法院认为，李某并未作出拒绝受领租金的意思表示，李某曾要求将租金汇入指定银行账户，且此前田某也曾通过转账方式支付过租金，因此，李某未到租赁房当面向田某收取租金不构成迟延受领。法院据此作出判决，解除双方合同，田某在限定时间内将店面房返回，并支付租金、违约金等共计６０００余元，同时支付房屋租赁合同解除至房屋腾退期间的占用费。
［说法］
支付租金是承租人的主要合同义务，本案中，在双方按市场价对房租价格无法达成一致意见的情况下，出租人或承租人可以在短时间内就该争议事项向法院起诉要求确认第二年的房租价格。承租人也完全可以按其认为合理的租金价格履行合同义务，再就争议事项另行协商解决，而不是长时间迟延给付租金，导致构成根本违约。
（来源：宁波日报 张晓圆 谢春华）
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