王者房产 发表于 2017-5-22 12:18
房地产中介是门不能短缺的特殊行业 房屋是不动产，价值又大，二手房经纪要认真仔细，切勿粗心大意。二手房买卖交易，一般要先支付首付款，然后申办产权过户，对买方来说有一定的顾虑；买方若要申办银行按揭，要待不动产权证过户到买方名下，然后申办贷款，卖方也不放心。因此要请双方都能信赖的中介人居间，卖方要及时拿到全额房款，买方要把不动产权证及时转户到手，及时接收房屋使用权。为此，对中介人提出更多、更高的要求。
集体土地的房屋（目前土地法规定，非本集体组织的不能买卖交易），来路不清的房屋（有影响转户的），不能在短期内做出产权证的房屋（超出大半年，甚至一年都做不出不动产权证的），法院查封限制的房屋（预防连环查封，买方帮他到法院替他还款了结所封之案，接着又有人起诉他，再次查封，甚至是债台高筑，资不抵债），有纠纷不能在短期内解决问题的房屋，和其他不能及时申办转户的房屋，不予介绍。目前，办证中心停止了“资金托管”业务，对债务缠身，存在较大风险的，要仔细了解，谨慎下单，切勿大意。
对买方而言，房款缺口较大，资金不能及时到位的，要小心。尤其是购房定金，中介人千万不能垫付。需办按揭的，买方及共有权人（包括配偶）有不良记录的，贷款不一定顺利批下，有严重信用污点的，就不能贷款。因此要先到银行查讯、落实，然后签订合同。
银行在贷款接单时，要打开人民银行征信系统（全国联网），查讯贷款人及配偶，共有权人及配偶的信用情况，了解目前已有的贷款现状，和还贷能力。重点了解贷款（包括抵押贷款和信用贷款）与银行透支（借贷卡）是否及时归还本金和利息及年费。有按月归还本息的，也有按年归还本金，按月支付利息的，贷款人必须按银行约定时间及时支付，延迟一天也不行，少付一分也不行，否则要被打上信用污点。有关人员如果有不良记录，之后即使还清本息，五年内不能清除信用污点。因此要求大家珍惜信用如同保护自己的眼睛一样。
根据“房屋是住的，不是用来炒的”的指示，近阶段各地正在房市调控，平压房价，控制上涨。我市住房公积金贷款早已收紧，房屋价值按转户纳税的成交价款计算，结合评估认定价，从低认定。目前银行按揭的房价认定，也陆续参照公积金的“双控”从低认定。同时，二套房按揭比例明显缩水。大家要紧跟形势，避免不必要的麻烦。
二 手 房 买 卖 交 易 合 同
房屋买卖合同，是二手房买卖交易最重要的一个环节，必须认真、规范、仔细。《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，新证合并为《不动产权登记证》，是房地产最有权威的权利证书。书写合同时，需提供房产证、土地证原件。有契证的（或契税发票）最好也带来，用于测算过户税费。中介人要认认真真看一下产权证的每项内容，权产证分有主页、附页、配图，每项都重要，主页重要（主要数据、重要内容），有些附页也相当重要（补充说明与约定），配图也相当重要（地块、位置、分块测量的证载数据与证载面积），都要认真仔细核对。房屋所有权证、国有土地使用证原件如果存放在银行，在写合同前，我们到银行全本复印，产权两证的主页、附页、配图每页都要复来。
写合同前，要到现场察看，并与产权证核对位置、面积。多年的从业经历告诉我们，房产证、土地证的面积偶有差错，配图的地号、位置时有不对，如有错做，尽量在签订合同前得到不动产登记中心的及时纠正，做到证册相符、证实相符。产权证未做进的附送用房（有些是后搭房屋，有些储藏间没有产权证的，有些套房楼梯过道的小间）、多占用地（超过土地证的占地面积），都要写进合同，若是附送买方的，就要写给买方，若要自用或送人的，也要在合同中写清楚。约定保留物品，约定过户税费承付，约定付款方式，约定过户时间，约定物业、水电等交割转户，约定结账出屋移交时间。房屋买卖交易金额巨大，不得草率、简单。
写合同前，要调查、了解买卖双方情况。该房地产若有司法部门的查封限制，他项权利设定银行抵押贷款、其他抵押借款，房地产纠纷、权属不清，使用权出租，装修设施等，卖方都要事先告知。若有银行抵押贷款的，要还清贷款并注销《他项权证》后，才可申办转户，手续简单方便；若有法院查封的，要结案，既少到不动产登记中心解封，才可申办转户，相当麻烦。买方要落实房款，首付款到位时间，若用按揭贷款来支付房屋尾款，应事先问询一下买方所有权人（和共有权人）及配偶的信用情况，最好到人民银行的征信系统拉一下每一个有关人的信用报告（宁海县人民银行一楼大厅有两台查询个人信用的自助设备，本人凭身份证可以查询）。写合同时，要提供房屋所有权人（及共有权人）和购买人（及共有权人）的身份证，本人到场签字，如本人不能到场，需提供公证委托书，受托人到场签字。卖方（及共有权人）最好请配偶也一起到场签字；买方若不能一次性付款，需办按揭的，买方的配偶也要到场在合同上签字。
书写二手房买卖交易合同的人员，要熟悉二手房业务，了解房地产有关法律知识和相关政策，具有高中及以上的文化水平，具备一定的口头沟通能力和文字表达能力。写好一份仔细、规范、公正的居间买卖合同，就是这笔业务的良好开头。