农村宅基地和房产可以自由买卖吗?最高院及各地高院对农村房屋买卖效力的意见汇编

半步天涯

      核心提示：随着城镇化的发展，农村房屋买卖现象逐渐增加。而农村房屋买卖合同纠纷更是多不胜数，那么面对农村房屋买卖合同纠纷的现象，我们该怎么办呢？在审判实践中，大的方向和趋势是，农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。    

   

       1、最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。

       2、全国各地的高级人民法院对于农村房屋买卖有一些具体规定，主要有代表性的摘录如下：
       北京市高级人民法院于2004年12月15日印发的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
      首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
      其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
      第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
      第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
      因此，通知认为，农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批的，可以认定合同有效。
      3、上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民[2004]4号)规定：
      第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
      第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
      第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
      第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”
       4、浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法[1992]82号文件)规定：
       “买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”
       5、江苏省高级人民法院在2006年8月28日的《关于曹明与孙淑惠、袁长荣房屋买卖纠纷的批复》中认为，在法律、行政法规未对此类问题作出明确规定前，稳妥起见，人民法院在处理涉及农村宅基地纠纷及农村房屋买卖纠纷时，应当参照国务院的决定和通知精神以及地方性法规的规定，认定城镇居民购买农村村民房屋的买卖合同无效。
      6、山东省高级人民法院在《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：
      “农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”
      山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔2005〕201号)规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
      从上述几家高级法院的观点中可以看出，在审判实践中，大的方向和趋势是，农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。
      最新意见：
      第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(2016年11月30日)
      (一)关于农村房屋买卖问题
      19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
      在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
      20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

散木

好复杂