我县法官巧执一利用虚假房屋租赁合同逃避执行案件
在宁海法院的执行法官面前，心虚的杨某最终承认了与胡某签订虚假房屋租赁合同逃避执行的事实，并主动交出了被执行房屋的房产证和房屋钥匙。2010年，李某因与杨某发生民间借贷纠纷将杨某诉至法院，法院判决杨某归还借款15万元，杨某未按期履行，案件进入执行程序。执行法官受理该案后，发现这是一起系列执行案件，涉及其他申请执行人10余名，执行标的100余万元。执行法官立即对杨某被查封的位于宁海的房产进行了拍卖。之后，申请执行人举报被执行人在宁波另有一套房产。然而，经执行人员调查，发现杨某在该房屋被查封前一个月与第三人胡某签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为15年，租赁费30万元一次性付清，而被执行人杨某又下落不明，执行陷入僵局。
最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”学理上称为“买卖不破租赁”原则。然而在司法实践中，不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能，而在案件执行过程中，有的被执行人与案外人签订长期并一次性付清租金的恶意房屋租赁合同，导致被执行人房屋无法拍卖或无人竞拍，以此逃避执行。
买卖不破租赁原则在针对法院查封的房产情况下，若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。若承租人知道法院查封的事实，他的损失只能由自己承受，若其不知道或不应当知道租赁物已被查封的，其损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
在本案中，尽管杨某与胡某的房屋租赁合同先于法院查封前一个月签订，然而，却存在诸多不合情理的情节，比如，租期过长，且一次性付清等情况。
为了切实维护申请执行人的合法权益，执行法官进行了多方调查和取证，并获取了杨某与胡某的往来信件，掌握了充分的证据，同时还找到了回家办事的被执行人杨某。在证据面前，杨某承认了这份虚假房屋租赁合同，胡某也主动承认了错误，租赁合同解除。最终，该房屋顺利进行了拍卖，申请执行人按比例分配执行款。
来源：今日宁海
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