czl1969 发表于 2023-6-9 16:05:09

管道堵塞污水外溢致财产受损,物业是否担责?

      卫生间下水管道堵塞,污水外溢致家中家具衣物泡损,业主将物业公司告上法庭要求赔偿损失,请求能否得到法院支持?一起看下面的案例
      案件详情
      韩某购买了某小区楼房一套并与该小区物业公司签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定:物业公司要对楼房的上下水管道、落水管、水箱等公共设备设施进行日常检查、维修、养护、服务,若不遵守,自愿承担法律责任。
      2022年1月30日晚,韩某回家发现其房屋卫生间下水管道堵塞,污水外溢,物业公司于当晚派人疏通后,污水排出。但次日早上,该卫生间下水管道又发生堵塞,物业公司维修人员在地下室弯管处发现有卫生纸等异物。外溢污水将韩某家中部分装修及家具衣物等浸泡,经评估损失为51038元。
      法院审理
      山东省郯城县人民法院经审理认为,案涉排污管道系公共管道,除特殊情况外,管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前,会发生下水不畅等异常现象,此时如果及时发现并处理,一般不会造成严重损失。由于排污管道均铺设在业主家中,一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢,除该户业主外,外人很难在第一时间发现异常。韩某作为业主,对自己的房产负有审慎的管理、维护义务,对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。
      事发当日污水溢出,至韩某当晚回家后才发现,韩某对于损失的扩大存在一定的过错。物业公司作为服务企业,负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在接到韩某通知后虽采取措施疏通了管道,但第二天又发生管道堵塞返水事件,物业公司采取的维护措施并非切实有效,存有过错。结合本案实际情况,酌情认定双方的过错责任比例按3:7为宜,遂判决该物业集团赔偿韩某经济损失35726.60元。
      法官释法
      物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人,理应对公共设施负有维护义务。对于位于业主家室内的穿墙立管等排水管道,因该类设施上下贯通不具有构造上的独立性,且系业主共同使用也不具有利用上的独立性,若堵塞则影响整个单元的排水,故应属于共用设施。
      对于公共下水管道堵塞造成损失的责任承担,应当根据物业公司与业主之间各自义务及过错和原因力大小来确定。物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点,在提示警醒、巡查整改等预防工作方面加强防范,最大限度避免或减少类似情况的发生。
      法条链接
   《民法典》第九百四十二条   物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
   《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条   物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
      来源:山东省郯城县人民法院、山东高法
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