楼市“猛药”之下 买房“抄底”时机来了吗？
“撤销最低价、连夜涨了二三十万元”……历经少有的“中国楼市不眠之夜”，房产行业从业者直接感受市场温度，购房者情绪似乎“热”起来了。9月29日，多项楼市政策密集发布，既有全国层面的调整存量房贷利率、降低首付比等举措，一线城市也再度降低购房门槛。不少购房人士对房价预期升温，杭州有业主连夜改价。
9月30日，贝壳杭州一门店店长王磊（化名）告诉潮新闻记者：“部分二手房卖家对房价‘止跌回升’持有乐观态度，撤销了最低价，连夜涨了二三十万元。还有一些即使价格还没调整的卖家，心态也有所不同，持有观望态度，并不着急出售。”
在各项政策刺激下，楼市有可能迎来“牛市”吗？现在是买房好时机吗？
楼市新政密集来袭，一线城市再降门槛
自9月26日，中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，新一轮楼市政策落地。
9月29日晚，中国人民银行发布四条重磅新政，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限。
在完善商业性个人住房贷款利率定价机制方面，央行指出，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。
举例来看，假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%，调整之后可以降至3.6%，下调130BP，以贷款200万计算，贷款30年，月供将下降1521.6元，总利息将下降54.8万元，有效降低居民购房成本。
同时，优化个人住房贷款最低首付款比例，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
同样在9月29日，上海、广州、深圳相继发布楼市新政，其中广州的政策调整最为彻底，宣布全面取消当地的住房限购措施。
上海提出优化住房限购、优化住房贷款、降低住房交易税费等政策措施。限购方面，非本市户籍家庭以及单身社保满1年即可在外环外购房。居住证积分达120分，在社保满3年的情况下可享沪籍家庭的购房待遇，即可买2套。上海此前针对非本地户籍执行五年社保或个税的限购措施，今年5月17日调整为三年，此次外环区域放宽为1年，但内环区域仍执行3年限购。深圳的政策重点亦是放宽当地限购政策，且取消了限售。目前，只剩北京尚未出台新的楼市放松政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为“止跌回稳”发挥基本盘的作用。“此次，广州全面退出限购，就是在自主权下因城施策的结果。这是广州自从2011年启动限购以来首次全面退出限购。”
中指研究院华南分院研究总监杨永俊认为，进入9月后，市场静待房地产相关政策落地，购房者存在一定的观望心态，广州市场整体热度不及去年“金九”。
据中指数据，截至9月29日，广州9月新房成交面积38.6万㎡，同比下降44.5%。此次政策出台后，预计将明显提升广州新房市场热度，“十一”国庆黄金周期间购房者预计将加快入市脚步，市场有望转暖，成交量回升可期。
楼市“猛药”来了，市场温度如何？
在持续宽松政策刺激下，房产交易者们首先感受到了这波房产“猛药”力度。他们透露，这是少有的房产回暖刺激，确实在一定程度改变了市场情绪。
9月30日，杭州房产中介王磊告诉记者，最近一系列房产新政下，低价房源受买家青睐，最近一周房产交易较8月相比，有小幅升温势头。
嘉兴市民周丽（化名）刚在当地小区买下了的一套200㎡复式二手房，总价约400万元，她告诉潮新闻记者，“此前这个小区房价高达4万元/㎡，现在热度回落，价格符合预期便出手了。”
“刚需购买人群可以多看多比较，看到合适的就可以入手；如果投资的话，需要特别谨慎，90%的房子都不适合投资。”王磊向潮新闻记者表示，王磊综合订单分析，宏观调控对房产市场起到促进作用，还有美联储降息，并不乐观的涨薪预期，百姓普遍不敢消费，经济环境最终决定着房产市场温度。
市场冷热不均，也在杭州土拍市场有所体现。9月30日，杭州出让2宗宅地，均为1.1-1.2容积率的稀缺低密地块，揽金13.9亿元，成交楼面价16978元/㎡，平均溢价率10.3%。尽管近期政策利好频出，但房企拿地仍偏理性，土拍热度出现分化，战力主要集中在丁桥地块，历经27轮竞拍，最终被天阳以20.5%溢价率摘得，乔司地块被英冠底价摘得。
中指研究院华东大区常务副总高院生认为，从地块成交的情况来看，既有房企理性的一面，如近郊区域仍谨慎研判，又有对政策预期积极的一面，如天阳出山高调夺地。值得注意的是，本次拿地以本土民企为主，天阳、英冠均为阶段性补仓，而头部企业未见强势出手，或在观察政策效果。
正在观望楼市的宁波市民张伟（化名）向潮新闻记者表示，他是购买婚房的刚需群体之一，降息、降首付等一些列房产利好，确实会让他心动，不过最终决定他是否下单的是对今后收入上涨的预期。“买房是一项长远资产配置，我需要理性综合判断，这个阶段是否适合下单。”
消费者的观望态度或许来自此前楼市较长一段时期的疲软。
王磊记得，不久前门店曾接待过一位客户，要售卖一套刚交付两三个月的主城区高档小区新房，“173㎡的房子，买入价820万元，以820万元亏息出售。算是‘破发价’甩卖了。”
杭州市民李琳测算，其所住的小区于2019年交房，房价已经从最高点9万元/㎡跌落至6万元/㎡，以一套130㎡的房子为例，资产缩水近400万元。
展望未来，北京楼市新政或已在路上
回顾今年房地产政策变化，多个城市积极化解房地产库存，出台包括调整公积金贷款利率、实施户籍制度改革以及降低贷款首付比例等。
尤其自今年5月17日央行等四部门联合推出楼市政策“组合拳”以来，我国房地产市场迎来新一轮政策优化，后续政策和市场预期一直是社会广泛关注的话题。
据中指研究院数据，2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
房价方面，2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。而在土地市场，2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。
9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
李宇嘉认为，楼市要止跌企稳，是国家对当前房地产形势的准确判断。要尽快实现止跌企稳，关键看楼市领头羊的一线城市。一线城市新市民和外来人口集中，刚需潜力大。同时，一线城市房地产发展早，房地产和人口规模大，特别是近年来随着产业转型升级，老市民改善需求也很集中。因此，实现止跌企稳，从一线城市开始，并带动三大都市圈楼市止跌企稳，这样，全国楼市近一半的市场就能企稳。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，从市场的角度来看，近两个月，一线城市新房、二手房成交量环比整体呈现走弱态势，此前国家层面连续释放重大利好信号，对市场情绪产生了积极影响，居民置业意愿出现一定好转，部分项目咨询量、带看量也出现了明显回升，根据中指监测数据，9月24日-9月29日一线城市日均成交数据较9月1日-9月23日均略有好转，但整体尚不明显。
陈文静认为，展望未来，北京楼市新政或已在路上，政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面，上海、深圳限制性政策依然具备优化空间，未来更多稳市场政策仍值得期待。
来源： 潮新闻
真的是不死不休，不尊重自然规律后果不堪设想 这是敲骨吸髓的行径，虽然富了某些人相反却穷了大部分人！ 强心针而已 买不起的依然买不起，物价高涨大环境不好，还要还贷款三十年啊！不是三年的时间人生多少个三十年？？？而且还要保证不能生病不能没有工作孩子上学的费用吃喝拉撒睡的费用都要考虑进去的。上有老下有小老百姓生活不易，拆迁户可以多买有钱，可以靠他们买的手头宽裕不缺钱:lol 买不起的依然买不起 青山绿水~ 发表于 2024-10-2 12:21
真的是不死不休，不尊重自然规律后果不堪设想
不造房子，不卖地皮，好多人要饿死的，这是真的。
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