[法律法规] 浙江规范调控后房屋买卖行为 房产调控政策不构成“不可抗力”
针对房地产调控新政密集出台带来的房屋买卖合同纠纷,浙江省高级人民法院21日召开新闻发布会称,其新出台的法律明确规定,房产调控政策不构成“不可抗力”。发布会称,浙江省高级人民法院已于近期出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,指导全省法院依法妥善审理受房产新政策影响的房屋买卖合同纠纷案件。
《意见》共十三条。为维护交易诚信和市场稳定,《意见》规定,调控政策一般不影响房屋买卖合同的效力,一些买房人以合同内容与调控政策相悖为由主张无效。
对于调控政策是否构成“不可抗力”,《意见》规定,不构成“不可抗力”,但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。
浙江高院民一庭庭长许惠春说:“依据民法原理,只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’;但频频出台的调控政策目标指向明确,买卖双方很难说不可预见、不可避免、不能克服。”
《意见》还明确,对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款,买方以受限贷政策影响而无法履约为由,请求解除合同的,法院不予支持;反之,约定按揭贷款的,如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约,可以解除合同,出卖人返还收受的购房款或定金,但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的,当事人均可请求解除合同。
据了解,该《意见》是全国第一个专门针对审理受房产新政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。
新华社记者 裘立华(据新华社杭州4月21日电 )
关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）
浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）为依法妥善审理受房地产市场调控政策（以下简称调控政策）影响的房屋买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定，制定本意见。
一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。
六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。
八、实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
九、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
房屋买卖合同当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的，应予以支持。
十、根据个案特殊情况，确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，适用情势变更原则处理的，应严格按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法165号）第二条的规定，逐级层报我院审核。
十一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持“调解优先，调判结合”的工作原则，依法合理平衡各方当事人的合法权益，着力做好调解工作，妥善化解矛盾纠纷。
十二、本意见所称“房屋买卖”，包括商品房买卖和二手房买卖；本意见所称“合同”，包括预约合同和本约合同。
十三、本意见自2011年4月21日起执行。
本意见施行后尚未审结的一、二审案件和新受理的一审案件，适用本意见。已经作出生效裁判的案件依法再审的，不适用本意见。
法律、行政法规、司法解释有新规定的，从其规定。
房产新政非不可抗力 借名买房合同无效
昨天，省高级人民法院公布《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，明确了房产新政影响下的房屋买卖纠纷中颇受关注的多个问题。省高院民一庭庭长许惠春对此进行了一一解读。调控政策是不是不可抗力？
意见规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于不可抗力，一般应认定属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
解读：依据民法原理，只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件的情形，才属于不可抗力范畴。而自去年“国十条”颁布以来，中央和地方政府频频出台诸多调控政策，目标指向明确，买卖双方很难再说对房产调控政策“不可预见、不可避免、不能克服”。因此，房产新政不属于不可抗力。
以限贷为由“悔约”怎么处理？
意见规定，对调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，一般不予支持。对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，买受人举证证明确实因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，可予以支持。
解读：在国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人对贷款利率的提高应有所预见；并且，贷款利率提高本身一般并不必然导致不能继续履行买卖合同。况且，当事人既然准备购房，就应当做好资金方面的准备，贷款利率的提高是其应当承受的商业风险。
因限购、禁购无法购买怎么办？
意见规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持;但出卖人请求买受人承担为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
解读：由于实践中情况千变万化，加上调控政策也可能不断调整，为妥善解决个案纠纷，意见保留了“情势变更”的适用空间。
借用他人名义买房会有什么后果？
意见规定，除限购、禁购等调控政策重 新调整并准许实际购买人取得房屋产权外，否则实际买房者将无法向法院请求确认其为房屋产权人。
解读：房屋买卖双方当事人均知道或应当知道借他人名义订立的合同违反调控政策的强制性规定，为了防范规避调控政策，意见明确规定，此类合同无效。因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人可请求依法变更或撤销合同，并可要求对方当事人承担其因此所受损失。
二手房合同解除中介怎么收费？
意见规定，二手房买卖合同因新政影响解除后，中介可以请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬。但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
解读：调控政策出台后，一些二手房房屋买卖合同当事人自行解除合同，或者因限购、禁购等原因不得不解除合同。对此，一些已经提供了部分中介服务的房地产经纪机构，常常为该不该收取以及收取多少中介服务费用、报酬问题，与买卖合同双方当事人发生争议。所以，意见进一步明确了这个问题。
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