[以案说法] 承租人与共有人在优先购买权上的冲突
案情2000年5月，孙某与李某各出资10万元共同购买120平方米的店面房一间。当年8月，两人将该房出租给王某开办超市，约定月租金为5000元，租期为6年。
在该房屋被王某租赁期间，房主之一的孙某因车祸身受重伤，住院花光了全部积蓄，还向李某借了5万元。出院后，孙某决定卖出属于自己的一半店面房，李某表示愿意购买，孙某因感念李某对自己的支持与帮助，也表示愿以低于市场的价格卖给李某。得知此事的承租人王某也表示愿意购买该店面，后孙某将店面卖给了李某。王某得知该情况后，以孙某侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求法院确认孙某与李某之间的房屋买卖关系无效。孙某辩称：该房产系自己和李某的共有财产，李某同样享有优先购买权，自己将店面卖给李某合法。法院最终驳回了王某的诉讼请求。
评析
该案件主要涉及了优先购买权的问题。优先购买权是指公民或法人在特定的买卖关系中，在同等条件下，依法享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。该权利的根本是在同等条件下购买顺序上的优先，体现的是一种期待利益。
在房屋买卖关系中，我国现行立法规定的优先购买权主要有两种：一种是房屋共有人的优先购买权。依据是《民法通则》第七十八条第三款的规定，按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。另一种是房屋承租人的优先购买权。依据是《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另外最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
可见，房屋的共有人和房屋的租赁人都具有法定的优先购买权。那么，两者有何区别呢？
首先，两者的法律性质不同。承租人的优先购买权来源于租赁合同关系，属于债权范畴；而共有人的优先购买权则来源于共有权，属于物权范畴。其次，两者的权利客体不同。通过上述法规规定可知：承租人的优先购买权的权利客体是“房屋”；而共有人优先购买权的客体是“份额”。再次，两者的实现条件不同。除“同等条件”这一相同要件外，共有人的优先购买权可由其自行处分；而承租人若想获得优先购买权，则须全体共有人同意。最后，两者的立法目的不同。法律设立共有人优先购买权的直接目的是为了维护共有人财产本身的安全；而设立承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，保护交易秩序。
在司法实践中，大多数人的观点认为：共有人的优先购买权与承租人的优先购买权在某些情况下会产生竞合，依据物权优先原则，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。但我们认为：两种优先购买权的竞合情形是存在的，但是，只要存在共有人的优先购买权，承租人的优先购买权就不可能发生和实现。其理由为：
1、两者的买卖对象完全不同。一个是“份额”，另一个是“房屋”。而“份额”和“房屋”指向的对象分别是房屋的部分和整体，二者本身存在对立。
2、共有人的优先购买权处分的是自己的份额，而承租人的优先购买权有一个隐含的前提是经“全体共有人同意”。所以说，只要存在共有人购买“份额”的情形，承租人对共有房屋行使优先购买权的前提条件就无法实现，承租人的优先购买权之说也就无从谈起。
具体到本案，承租人王某不可能具备与李某享有优先权的“同等条件”。
（来源：恩施晚报 作者：郑兴才）
页:
[1]