[说法] 出租违法建筑 租客拒交租金：租赁合同无效但要付使用费

水手

　　租赁合同到期后，房东不愿再出租，而房客要求续租，结果双方闹上法庭。

　　案情：

       2007年1月，诸暨市暨阳街道某村将一间房屋租赁给张某使用，双方签订了一份《租赁协议》，租赁期限为5年。该协议规定，承租期满后，张某如需继续承租，要续订《租房协议》。

　　2012年1月，双方租赁期满，但该村召开村两委会议，决定不再将该房屋租赁给张某，如果张某需要租赁的话，租金则需要加20%。对于这一要求，张某当然不同意。于是，张某不再支付租金，但也不愿意退还房屋。

　　同年11月，该村向诸暨法院起诉，要求张某腾退承租房屋，并支付房屋占有使用费。然而，张某认为，该房屋既没有取得建设工程规划许可证，也没有房屋所有权证和土地使用权证，属违法出租。

　　最后，法院支持了该村的诉讼请求。

　　点评：

      根据《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房子不允许出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五)属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　本案中，双方租赁的房屋既没有取得建设工程规划许可证，也没有房屋所有权证和土地使用权证，该村也未能提供其他能够证实为合法建筑的批准文件证明，故该租房协议违反法律规定，应属无效。但是，张某实际使用了房屋，且对其生活或经营带来了益处，因此张某应支付房屋占有使用费用。

      来源：浙江法制报 通讯员　李晖