[生活故事] 官司输赢不重要，先把房子处理掉

突出重围

       漫画：任山葳

　　受“国五条”的涟漪效应影响，不少原本胶着停滞的案件，突然有了新的转机，而这些案子大多和房子有关。不少当事人宁可多掏钱，也要赶在政策“落地”前先把房子给处理了。因此，解除诉讼保全、主动和解的案件悄然增多。

　　记者　胡珊　通讯员　贝璎　焦川　冯筏

　　１．当事人急着付钱解冻房产

　　张先生夫妻来自东北，今年１月他们在北仑相中一套房子，与房主柯先生达成协议，９５万元买下。

　　签订合同当天，张先生就付了１．５万元定金。

　　但随后，双方却为这笔购房款是否包含房屋内的中央空调费用发生争执。

　　张先生夫妇认为，中央空调是房屋附属设施，当然包括在内。而柯先生则坚持要求另外支付空调费用。

　　双方多次协商未果，张先生将柯先生诉至北仑法院，要求解除买卖协议，并要求被告双倍退还定金。张先生还向法院提出了财产保全申请，要求查封柯先生名下的这套房产，保全金额为３万元。

　　房产被查封后，诉讼本来按部就班。

　　可随着“国五条”出台，柯先生见赶去房产交易中心办理过户手续的人排起了长队，也着急了。他手头缺钱，这套房子真心要出售，可眼下房产被查封，如果不及时处理，今后还要付高达２０％的个人所得税，到时损失就大了。

　　上周五，柯先生急忙咨询法官，并准备了３万元保证金，要求先将房子解冻。

　　昨天上午，北仑法院执行局为他办好了房产解冻手续。柯先生说，他已经找好了买家，等对方钱一到账，他就马上去办理过户手续。

　　北仑法院的法官说，跟柯先生有相同想法的当事人还不少。

　　昨天，一名拖欠了数十万债务的被执行人来到法院，一口气还清了所有欠债。这笔钱来自他卖房的首付款，尽管房子仍被查封，但他跟买家谈好了，先用首付款解除查封再过户，以免评估拍卖时间过长，导致额外承担个税。

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      ２．多付8万元，求卖家协助过户

　　也有买家比卖家还心急的。

　　奉化的李先生４年前以５３万元从谢先生手中买下一套房子。当时因为政策规定，这套房子必须在产权登记满５年后，才能办理过户手续，因此双方特意约定等５年期满后再过户。

　　去年１２月，房子终于能过户了，可卖主谢先生却拖延起来。

　　他提出要加收１０万元，才肯协助办理过户。

　　无奈之下，今年２月，李先生将谢先生告上了法庭。

　　李先生原本不肯，但“国五条”一出炉，他也着急了：“如果再拖到要付２０％的个税，这房子不就打了水漂……”

　　第二天他便找了谢先生协商，只得同意再支付谢先生８万元，后者协助其办理过户手续。

　　３．不堪看房骚扰，租客起诉房东

　　本来以为“国五条”只对房屋买卖双方有影响，没想到租房子的也会受到波及。

　　２６岁的金先生是江西人，在镇海某机械公司任文员。两年前，他通过中介，在镇海城关向房东严先生租了一套小户型房子。

　　去年８月，合同到期，双方也没有续订租赁合同，只是房租仍按半年一付，由金先生继续租住。

　　今年春节刚过，金先生又预付了５４００元房租。严先生也在收条上写明到今年８月底。

　　可前几天，严先生带了一个人来看房，说要把房子卖了，让金先生尽快搬出去。

　　金先生一打听才知道，严先生名下有多套房产，“国五条”一出台，他就急于将多余的房子出手。

　　半年的租金也付了，怎么能说搬就搬呢，而且不时带人来看房，扰乱了正常的生活，金先生很是郁闷。此后两人商量了多次，均不欢而散。

　　上周五，金先生愤然起诉到镇海法院，要求确认租房合同实际存在，他要继续承租至预付租金期满为止（即今年８月底）。

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       ■延伸阅读

　　真要拿不出那20％的个税，怎么办？

　　这个问题，可能是所有房产买卖双方最想问的问题。

　　但现在恐怕没有标准答案。因为细则尚未出台，与之相关的司法指导意见要等到实际案例发生了，才有制定参考的样本，这是一个比较长的过程。

　　记得２０１０年４月“国十条”限购令和２０１１年１月“国八条”禁购令出台后，大量“要求返还定金”的案件起诉到法院，其中也涉及“受政策影响的合同是否有效”这样的问题。

　　当时浙江省高院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，明确审理这类案件，只有明确存在法定无效情形的，才可认定合同无效；或者确实因为政策原因，导致合同无法履行（比如不能提供在购房地１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户口人员，不能买房），买房人提出的解除合同请求，才可获法院支持。

　　手上准备的钱不够了，算不算履行不能？大多数法官都认为，不算。

　　昨天，记者采访了３家法院民事庭的资深法官，法官们倾向性意见是一致的：如果双方因为２０％个税缴不出，起诉到法院，要求以不可抗力或是情势变更的理由，解除合同，一般不会支持，双方仍需继续履行合同。

　　如果合同中约定了个税的承担问题，那么从约定。如果没有约定，按照这笔税款的性质、政策的精神以及交易习惯，由获益方（多数是卖方）承担。

　　■相关新闻

　　今起开始实名制领号

　　市房产交易中心人满为患，竟然出现“黄牛”倒号———

　　今起开始实名制领号

　　市房产交易中心昨天发布消息：从今天开始，对限购申请和房产受理领取业务办理顺序号实行“实名制”。

　　“国五条”出台以来，给房地产市场带来了又一波购销热潮，连日来宁波市房产交易中心办证大厅人潮如涌。

　　据统计，最近半个月的日均业务办理量是之前的５倍左右。工作人员加班加点，仍应接不暇。很多市民凌晨就前来排队领号，特别是最近几天来，甚至开始出现“倒卖”业务办理顺序号的“黄牛”。

　　为了打击倒卖号码的不法行为，市房产交易中心自３月１２日起，对限购申请和房产受理领取业务办理顺序号实行“实名制”。

　　业务申请人持本人身份证依次排队，代为排队的需要带上业务申请人的身份证，市房产交易中心工作人员每天早上提前在大厅门口对申请人身份信息进行登记，并发放业务办理顺序号。业务办理过程中，申请人信息须与顺序号登记信息相符才予以受理申请。

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      温馨提示

　　房产交易中需要注意哪些问题

　　一、个人之间住宅房屋买卖需要带上哪些材料？

　　市民前往房产交易中心办理个人之间住宅房屋买卖业务，请事先准备好所需材料（包括复印件）。

　　1.登记申请书；

　　2.双方申请人身份证明复印件3份（校验原件）；

　　3.转让合同（3份）；

　　4.出让方委托他人办理的，需提交经公证部门公证的委托书原件（1份）、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（1份）（校验原件）；

　　5.属房改房上市转让的，《房改房审批表》上列明的配偶需一并到场办理，并提供身份证复印件（校验原件），不能到场办理的，须提供经公证的授权委托书原件；

　　6.房屋所有权证注明为共有产的，共有权人需一并前往办理，不能到场的，需出具经公证部门公证的委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（校验原件）；

　　7.受让方是个人委托办理的，需提供授权委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（校验原件）；

　　8.房屋所有权证原件（复印件2份）、土地使用权证复印件（1份）（校验原件）；

　　9.宁波市家庭住房记载情况证明；

　　10.物业费结清证明。

　　11.其他必要材料。

　　二、申请出具《宁波市家庭住房记载情况证明》需要带上哪些材料？

　　1、填写《购房家庭住房情况申报表》；

　　2、家庭成员户口本复印件（户籍证明）；

　　3、家庭成员身份证明复印件；

　　4、男满22周岁，女满20周岁者须提供婚姻证明复印件（结婚证或单身证明）。婚姻证明为结婚证或由户口所在地民政局出具的婚姻登记状况证明。对于离异、丧偶及到法定结婚年龄未婚的需提供户籍所在地民政局出具的单身证明，离异的还需要提供离婚协议书；

　　5、非宁波大市户籍的还须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明；

　　6、委托办理的还需提供委托书原件及受托人身份证复印件（委托书需户口所在地居委会或单位加盖公章）。

　　三、限购申请填写《购房家庭住房情况申报表》需要注意哪些事项？

　　填写《购房家庭住房情况申报表》时，请注意明确填写购买的是新建商品房还是二手房，是否办理按揭贷款，以便顺利出具相关的证明。

　　四、现役军人和外地来甬读书学生在限购申请中户籍怎么认定？

　　驻甬部队现役军人在提供有效身份证明原件、复印件和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后，视同本市户籍居民。本市居民在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。

　　外地在宁波市范围内就读的学生，在提供就学所在地户籍证明后，视同本市户籍居民。本市人员赴外地求学且户籍前往外地的，在提供因求学原因将本市户籍前往外地的证明后，视同本市户籍居民。

　　五、限购证明申请家庭成员怎么界定？

　　家庭成员的认定包括夫妻及不满18周岁的未成年子女。

      摘自：东南商报  记者 林伟 通讯员 吴培均