[说法] 承租人因建房纠纷拒付租金 法院：租金当付，排除妨碍可另寻法律救济途径

水手

　　案情：

       原告某公司经审批，依法取得了座落于慈溪市慈东工业区某标准厂房的建设开发权。2007年11月8日，原告与案外人某建设工程公司签订了建设工程合同一份，将上述厂房发包给该建设工程公司承建。完工后，双方因工程款纠纷产生数次诉讼，至今仍未解决。

　　2010年10月8日，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，约定原告将上述标准厂房出租给被告使用，租赁期为5年；头两年的租金按每月每平方5.5元计算，自第三年开始，租金每年环比递增10%。同时，双方约定自租赁第二年开始，被告应每年自租赁开始的前30天向原告交清该年度的全部租金。如被告违约，应承担拖欠总额每日千分之一的违约金；如延期交付租金达30日的，则原告有权提前解除合同，并由被告赔偿原告因空置房屋产生的损失10万元。

　　合同签订后，原告将厂房及相应设备交付给被告使用，被告也按约支付了第一年的房屋租金357786元，但第二年的租金（980.24元/天）未按约支付。原告于2011年12月27日向慈溪法院起诉，要求解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任。

　　被告答辩称，原告在出租厂房时隐瞒了其与案外人之间存在工程款纠纷的事实，案外人时常阻挠和影响被告正常的生产经营，被告曾多次要求原告与第三人协商解决纠纷，但原告不予理会。被告要求驳回原告的诉讼请求。

　　法院经审理判决：解除原告与被告的房屋租赁合同；被告向原告支付尚欠的房屋租金357786元，并按应缴租金总额的每日千分之一支付自2011年10月22日起至2012年3月11日止的违约金；赔偿原告因合同解除而产生的房屋空置损失10万元。

　　评析：

       我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”但根据该规定，出租人的权利瑕疵担保责任的构成，必须是第三人主张权利发生于租赁物交付之前，才能使出租人承担权利瑕疵担保义务。

　　本案中，原告与第三人之间的工程款纠纷仍在诉讼中，原告是否欠第三人工程款、欠多少工程款尚不明确，第三人与原告协商将工程折价或申请法院对该工程进行拍卖的前提尚不存在，即无证据表明第三人对租赁物享有优先权。即使第三人对租赁房屋享有优先权，但因租赁房屋已交付，第三人对承租人使用收益租赁房屋的干扰影响，承租人可以基于其合法占有要求对方排除妨碍，严重者可以诉诸法律途径。

　　综上，本案被告即承租人是有途径寻求法律救济的。因此，被告以此为由认为本案原告即出租人未履行权利瑕疵担保义务，拒付或延付租金理由不成立。

       来源：浙江法制报 通讯员　张小玲　王颖