[说法] 房屋租赁纠纷应对策略（上）

别无选择

       近年来，随着房屋租金的不断涨升，因此引发的租赁合同争议也居高不下，给各方当事人带来烦恼。以下这些来自法院的案例，对我们如何预防和应对相关纠纷具有借鉴意义。

　　订立书面合同，明确权利义务

　 ［案例］方某向李某租了一套房子，口头约定租期一年，房租按季预交。但刚过6个月，李某就要求方某搬离，方某不肯，李某诉至法院。由于双方当时是口头协议，方某无法证明租期确实为一年，法院判决支持了李某的诉讼请求。

　　[说法］按照《合同法》规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”这一案例表明，严格依法签订书面租赁合同，是维护自己合法权益的重要保证。

　　为避免发生纠纷，或使可能发生的纠纷更好地得到解决，房屋租赁的当事人应在平等、自愿、合法和诚实信用的原则下订立书面租赁合同，详细明确约定以下主要内容：1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；2、房屋的位置、面积、结构和附属设施，如家具和家电等室内设施状况；3、租金和押金数额、支付方式；4、租赁用途和房屋使用要求；5、房屋和室内设施的安全性能；6、租赁期限；7、房屋维修责任；8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9、争议解决办法和违约责任；10、房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法；11、租期内或租期届满后，承租人装饰、装修费用的补偿。

　　诚实守信，遵重约定

　 ［案例］房主夏某与赵某签订了一份房屋租赁合同，双方约定的租赁期限为五年，租金支付方式为第一年10000元、第二年10000元，第三年12000元，第四年、第五年均为13000元。支付租金时间为每年5月1日前交清当年房租。去年4月，赵某准备向夏某交付第四年的房租，但夏某以原约定房租过低，显失公平为由拒收，准备解除租赁合同。赵某向法院起诉要求夏某继续履行原租赁合同，法院作出判决，对赵某的这一诉讼请求予以支持。

　 ［说法］显然，诚实信用是全面履行合同的基本要求和义务。赵某按照双方签订的合同约定，按时足额向房主夏某交纳租金，全面履行了合同约定的义务。作为合同的另一方，夏某理应按照合同要求将出租房屋交给赵某使用。两人当初在自愿的基础上签订了房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，符合当时的市场行情，且夏某在订立合同时已考虑到市场行情变化因素，对租金作适当调整，逐年递增，并不存在显失公平的问题。而且，根据2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。也就是说，即使整个租赁市场价格明显提升，房主也不能将此作为推翻原先合同的理由。

　　仔细审核，防止李鬼

　 ［案例］潘某被公司派到宁波担任销售经理，急需租房。去年11月的一天，他看到一则房屋租赁信息，便与对方联系，并约定第二天上门看房。潘某对房子比较满意，自称为房东的朱姓男子向他出具了房产证、身份证等信息，双方于是签订了一年承租合同，潘某支付了全年15000元租金。没想到，潘某入住仅一个星期，就有人上门，称自己才是真正的房东，朱某是原先的房客，其出示的房产证等系伪造。

　 ［说法］自称房东，伪造证件，把他人房子出租非法获利的事件时有发生，准备租房者对此必须有所警惕。

　　如何避免遭遇潘某式的尴尬？法官提出如下建议：要确认房子的产权人是谁，最好是和产权人本人签协议，要看签协议者的身份证件、房屋产权证等，如是复印件应与原件核对。实际上，假冒房产证大都制作粗糙，仔细审视还是能够分辨的；其次，尽量不要一次性付清租金，租金分期支付对双方都是一种牵制；第三，租赁双方都应留下有效身份证复印件和联系方式；第四，按规定办理房屋租赁登记备案手续，对于双方都有好处，不能因为嫌麻烦而放弃履行这一重要程序。

　　来源：宁波日报 记者 董小军 通讯员 谢兼明

别无选择

       原标题：房屋租赁纠纷应对策略（下）

       遵守相关规定，杜绝违法出租

     ［案例］

       去年春节过后，慈溪的王某将自己的房屋出租给几个自称在一家公司打工的外地人，既没有与对方签订房屋租赁合同、登记承租人的相关信息，也未到公安机关报备有关手续。半年后，警方找上门来。原来，这几个外地人组成了一个盗窃集团，在慈溪多地从事偷盗犯罪活动。警方根据《治安管理条例》的有关规定，对王某给予罚款500元处罚。此外，由于偷盗者实际只交了两个月的房租，还留下不少水电费用未结清。王某后悔不及，叹自己是赔了夫人又折兵。

     ［说法］

      《治安管理处罚法》规定：“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”

      此外，《商品房屋租赁管理办法》第6条还明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”如果违反这些禁止性规定违法出租房屋，不但可能受到罚款等治安管理处罚，而且，由于房屋本身不符合保障人身、财产安全要求造成他人损害的，还可能要承担相应的民事责任甚至刑事责任。因此，作为房主，千万不能为了眼前的利益而忽视法律规定，出租房屋必须遵守有关规定，否则不但可能给自己造成经济损失，甚至会因此带来意想不到的麻烦。

       规范使用租房，严禁擅自转租

      ［案例］

       邱某把一套住房出租给贺某，双方在合同中约定：租期一年，房租每月1200元，全年一次性交清房租及1800元水电费。合同签订后，贺某交清了租金和水电费。但入住仅两个月，贺某就将该房屋以每月1500元的价格转租给了胡某。邱某知道后，要求胡某离开租赁房屋，并单方面解除了其与贺某的房屋租赁合同，并调换了门锁。贺某认为，邱某已将房屋租给自己，并签订了一年的房屋租赁合同，自己已按合同约定支付全部房租和水电费，在租赁期内，房主无权单方面解除合同，也无权要求次承租人胡某搬出。贺某因此起诉到法院，要求邱某赔偿自己的损失、交回房屋继续承租。法院经审理，驳回了贺某的诉讼请求。

     ［说法］

     《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》第11条亦规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”贺某之所以输官司，根本原因是其转租房屋事先未取得出租人的同意。

       这一案例说明，合理、规范、依法使用房屋是承租人应履行的基本义务，所谓合理使用，既包括不擅自转租，亦指承租人按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

       房屋租赁合同纠纷的形成原因非常多，以上案例并不能涵盖全部，应对、化解房屋租赁纠纷的方式、方法亦不仅限于以上几个方面。但无论怎样，任何人只要涉足于房屋租凭，必须时刻保持法律意识，以此作为避免纠纷产生的“护身符”。

       来源：宁波日报 记者 董小军 通讯员 谢兼明

话杨树

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