城市蜗居生活 房贷不可小视

汪洋中的孤舟

   “每天一睁开眼睛，就有一串数字蹦出脑海，房贷6000元，吃穿用住2500元，冉冉上幼儿园1500元，人情往来600元，交通费580元，物业管理费340元，手机电话费250元，还有煤气水电费200元。也就是说，从我醒来呼吸第一口气开始，我每天至少要进账400元，这就是我活在这个城市的成本。”
      
    当下，一部反映房价飙升下的都市白领生活状况的电视剧《蜗居》正在各地电视台热播。上面一连串的数字，正是剧中女主角郭海萍感触万千向妹妹讲述人生的概念。她的讲述，折射出都市房奴生活的艰辛与无奈。
     
    作为一个特殊群体的标签，房奴队伍正在伴随着房价的上涨而不断扩大。一方面，自有住房提高了他们的幸福感，但另一方面，繁重的生活压力又使他们时常忽略房贷约定，不仅带来经济上的损失，甚至引来了法律纠纷。
     
    还款时常晚几日
     
    大意惹出大麻烦
     
    2001年7月，杨先生与工商银行某支行及开发商签订《个人购房借款合同》，并约定：杨先生向该支行借款137万元，利息按月利率4.6％。计算，借款期限20年；合同履行期内如杨先生连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还贷款本息，该支行有权要求杨先生提前清偿全部贷款本息；开发商自愿为杨先生提供连带责任保证。在合同履行期间，杨先生每月都向银行进行了还款，但由于记错了还款期限，每月的还款日期经常晚于规定的期限，到2009年5月杨先生已累计60期未按时向银行还款。随后，银行诉至法院，要求杨先生提前偿还借款本金及利息共计98万余元并由开发商对上述还款承担连带清偿责任。
     
    最终，杨先生为自己的大意付出了沉重的代价，法院依据《个人购房借款合同》相关条款约定，判决杨先生提前偿还银行借款本金及利息，并由开发商承担连带保证责任。
     
    审理此案的法官告诉记者，在借款合同中，银行对借款人的还款日期及还款方式均进行了明确约定，除此之外，大部分银行对借款合同履行期间的违约责任亦进行了特别约定，通常当借款人累计或连续逾期还款次数达到借款合同约定的解除情形时，银行大都依据合同约定，行使解除权并要求借款人提前偿还贷款本金及利息，即便借款人在诉讼中将拖欠款项足额补缴并承诺今后按时守信还款，银行也大都不肯让步。因此，借款人对借款合同约定一定要做到心中有数，牢记关键条款和履约期限，特别是对违约责任的承担情形要予以重视，此外，还可将闲散资金提前存入还款账户，避免因工作繁忙或粗心大意出现逾期记录，增添房贷烦恼。
     
    房屋质量存争议
     
    拒绝还款不占理
     
    2007年12月，苏先生因购买某房地产公司开发的北京东部某项目商品房，而与兴业银行某支行及房地产公司三方签署了《个人房屋抵押借款合同》。合同中约定苏先生向银行贷款人民币565万元，贷款期限10年，并由房地产公司为其提供阶段性担保，在苏先生不按期足额还贷的情况下，银行有权从房地产公司账户中扣划贷款本金、利息、罚息、复息、违约金等款项。2008年12月、2009年1月及2月，苏先生未按合同约定向银行履行还款义务，导致银行扣划房地产公司账户中保证金206867.20元。房地产公司在承担了担保责任后，诉至法院，要求苏先生偿还房地产公司代还银行保证金并支付违约金共计21万余元。
     
    审理中，苏先生辩称，认可房地产公司阐述的事实与理由，但认为未能还款的原因是房地产公司造成的，因为该公司房屋存在的质量缺陷，导致无法出租，造成资金断裂，无法偿还信贷。
     
    日常生活中，当所购房屋出现质量争议，与开发商协商无果时，购房人往往选择拒绝还贷，认为这样既可以避免自身权益遭受更大损失又能以此引起开发商的重视。
     
    对此，审理此案的法官告诉记者，借款合同是因支付购买房屋的房款而产生的借贷合同，该合同的性质是借贷关系，而商品房预售合同是因购买房屋而产生的买卖合同，该合同的性质是买卖关系，两类合同性质并不相同。苏先生的抗辩理由系其针对商品房预售合同并非针对借款合同，且银行及房地产公司在借款合同中并无违约行为，因此，房地产公司在承担保证责任后，有权向苏先生追偿保证金及违约金。拒绝还贷不但无助于解决房屋质量争议，反而会将购房人置身于被告席位，并额外支付违约金、罚息等费用。所以，当房屋质量纠纷显现，协商无效时，最为有效的办法是依据购房合同对开发商提起违约诉讼，要求开发商赔偿损失或解除购房合同。
     
    合同约定未履行
     
    按时还款亦被诉
     
    2003年10月，北京银行某支行与王先生及某房产经纪公司签署了《个人住房抵押借款合同》，并约定：银行向王先生提供金额为96万元，期限为20年、利率为5.04%的二手房个人住房借款；就借款合同项下的债务，王先生使用购买的北京市东城区某号房屋向银行提供抵押担保，王先生及房产经纪公司有共同的义务和责任及时办理上述房屋的抵押登记手续。借款合同签署后，银行依约向王先生发放了贷款，王先生也购买了约定的房屋，并办理了产权过户。在借款合同履行期间，王先生一直正常还款，但是并未按约定配合银行办理抵押登记。银行虽多次向王先生及房产经纪公司催促，但在随后的五年多里，银行在借款合同项下的抵押权始终没有实现，故诉至法院，要求王先生及房产经纪公司立即配合银行到相关房地产行政管理机关办理抵押登记申请手续。
     
    法院审理发现，借款合同已明确约定由王先生出具《授权委托书》委托房产经纪公司或由王先生及房产经纪公司共同以本合同、购房合同以及其他有关房屋所有权证明文件在有权受理的房地产管理机关办理所购房屋的抵押登记手续。此外银行与房产经纪公司签订的《二手房抵押贷款合作协议》也约定该公司承诺在借款人取得卖契后两个月内办理完毕抵押登记手续。因此，法院最终判决王先生及房产经纪公司配合银行到相关房地产行政管理机关办理房屋的抵押登记手续。
     
    承办此案的法官对记者说，借款合同对借款人、银行及保证人（通常为开发商或售房单位）的权利义务约定十分细致、明确，因此，借款合同往往由多个章节、几十条条款构成，面对数十页的厚重合同，借款人往往只关心还款日期及还款金额，时常忽略其他义务的约定。然而，为防范和应对金融风险，当前各大银行均加强和完善了信贷流程的操控和监督，严格执行借款合同约定，不仅对逾期还款的行为加大了催缴力度，同时对办理房屋抵押登记问题亦尤为看重，以期消除潜在信贷风险。因此，借款人在签订合同前，一定要厘清自身权利义务，必要时还应向银行信贷人员进行咨询，并及时配合银行办理相关手续，切勿因怠于行使相关义务引来诉讼纠纷。