业委会擅自放弃广告收益 业主有权要求予以撤销

别无选择

　　[问题]

　　江东某小区一些居民最近与小区业委会、物业公司发生了争议，事情的起因是这样的：一个月前，该小区物业公司以成本骤增为由，向业主委员会提出将小区楼顶广告位的出租权及前三年的收益权归其所有。业主委员会对此表示同意，并与物业公司签订了相关协议。但直到广告公司来安装广告牌时，业主才知道此事。不少业主认为，这份协议侵犯了他们的知情权、表决权和财产权，要求予以撤销。物业公司则认为，出租小区楼顶广告位是征得业主委员会同意的，他们能够代表全体业主的意见。业主们问，业委员的决定究竟是否合规，他们是否有权要求撤销该协议？

　　

　　[说法]

　　首先可以肯定，业主委员会的行为涉嫌违法。根据有关规定，业主委员会系业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务，必须向业主大会负责并受业主大会监督，无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出具有实质性、根本性影响的决定。也就是说，业主委员会只能在法律规定或者业主授权的范围内行事，不得超越职权，也不得作出与管理共有财产和共同事务无关的决定。

　　小区楼顶不仅属于全体业主共有，且全体业主具有共同的管理权，《物权法》规定，对此类权益的处理“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在本案中，业主委员会在没有召开业主大会表决通过的情况下，擅自做主同意物业公司出租广告位，其行为明显违反法律规定。

　　另一方面，根据规定，业主对业主委员会的不法侵害享有撤销权。《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条也指出：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中的业主委员会超越权限所作出的决定，既损害了业主的实体性权益（财产权、出租权、收益权），也侵犯了业主的程序性权益（知情权、表决权和选择权），作为业主，有权要求撤销业委会与物业公司的约定。

   （来源：宁波日报 梅生）