[观察] 宁海潜在之热点问题：农村宅基地及房屋出卖多年仍然可以反悔（敬请关注！）

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　  【法律分析及建议】：

　　农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。

　　由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

      根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

　　无效的法律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。

　　宁海当前面临大量的旧城改造、旧村改造，在改造前，有的买了农村宅基地，有的买了农村房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

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       敬请特别关注以下2个真实判例!

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　　　　　　　　　　　　                  北京市中级人民法院　

　　　　　　　　　　                               民事判决书
             　           
                                                  （2009）二中民终字第02025号



　　上诉人（原审被告、反诉原告）白××，男，×年×月×日出生，汉族，北京市朝阳区×村农民，住北京市朝阳区×村×号。

　　委托代理人杨飞，男，1980年3月19日出生，北京律政德法律顾问有限公司主任，住北京市朝阳区酒仙桥130号。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）王××，男，×年×月×日出生，汉族，北京市××公司职工，住北京市朝阳区××村。

　　委托代理人邬锦梅，北京盈科律师事务所律师。



　　上诉人白××因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京朝阳区人民法院（2008）朝民初字第07418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2008年1月，王××起诉白××原审法院称：1997年1月16日，我与白××签定《房屋出售协议书》，购买白××位于北京市朝阳区×乡×村×号房屋八间及院落。白××承诺为我办理承诺为我办理过户及过户迁入手续，白××承担相应费用；房屋总价为十万元，我先行支付九万元，待白××办理完毕一切手续后，再支付另外的一万元。该协议签署还取得了村委会的认可。我在支付了九万元购房款后，多次催促白××办理相关手续。1997年1月20日我对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了一间房屋，并安装了上、下水、暖气等生活设施。2007年12月，白××起诉要求确认上述协议无效，并要求我返还房屋。2008年1月11日，法院判决确认了房屋买卖协议无效，并判决我将涉诉房屋腾空交还白××等。由于房屋价格原因及白××的不诚信，导致我无力再行购房。为此，我诉至法院，要求白××赔偿我区位补偿价损失、装修损失、无因管理损失等共计七十万元。

　　白××辩称：我与王××于1997年1月16日签订的协议原本无效。王××自1997年1月开始管理此房屋，并将该房屋一直用于出租，至今已有十一年。王××主张对房屋进行翻建的情况我并不清楚。因此我不同意王××的诉讼请求，并反诉要求王××返还我1997年1月16日至2008年3月31日期间房租二十一万一千二百元。

　　针对白××的反诉王××辩称：坚持我的诉讼意见，不同意其反诉要求。

　　原审法院经审理认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王××与白××所签房屋买卖协议已经我院认定无效，对此白××应当承担主要责任。就王××对房屋的扩建及添附部分，白××应当折价补偿。因双方签订的无效合同确会为王××造成一定经济损失，白××对此亦应当进行赔偿。具体数额由法院酌情判处。王××主张的无因管理损失等没有依据，法院不予支持。因王××与白××对于王××在使用涉诉房屋受益的具体数额均未提交证据，对此法院亦酌情处理。据此判决：一、白××于判决生效后十日补偿王××房屋扩建、添附折价款并赔偿王××经济损失共计人民币二十八万五千元。二、王××于判决生效后十日内给付白××收益款人民币五千元。三、驳回王××其他诉讼请求。四、驳回白××其他反诉请求。

　　判决后，白××不服并上诉志本院，以原审法院认定事实不清为由，要求撤销原审判决，依法驳回王××的诉讼请求。王××同意原判决。

　　经审理查明：1997年1月16日，王××与白××签定《房屋出售协议书》。白××将其位于北京市朝阳区×乡×村×号院内房屋以十万元的价格出售给王××。王××先支付房款九万元，剩余一万元双方在房屋过户手续办理完毕后交付。协议签订后，王××向白××支付放款九万元，白××将房屋交付给了王××。2007年白××以王××系非农业户口、不得取得宅基的使用权为由，起诉至原审法院，要求确认双方签订的协议无效。原审法院判决确认王××、白××签订的《房屋出售协议书》无效，王××将购买的房屋腾空后交还给白××，白××返还王××房款九万元。该判决已生效。王××与白××因赔偿损失等再次发生诉争后，原审法院在审理中，委托北京首佳房地产评估有限公司就涉诉房屋进行了评估，结论为：涉诉房屋的拆迁补偿价铬总额为540855元，其中区位补偿价为432840元；涉诉房屋价格为60947元，王××与白××确认确认王××自建房屋11.78平方米、房屋价值2924元。附属价值物为31430元、装修价值为15638元，双方确认暖气、电表、上水、水池、棚子、铁栅栏门、防盗门、狗窝、灯泡、吊顶、隔断、暖气罩、水磨石地面、院墙等部分中王××投入20954.05元。王××另表示其为房屋做下水设施支出418元，但对此没有提交相应证据。

　　以上事实，有（2008）朝民初字第02787号民事判决书、《房地产估价咨询报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王××与白××所签房屋买卖协议已被生效的判决确认为无效，对造成协议无效双方均有一定责任。双方所签协议被确认为无效的原因系违反了法律、法规的相关规定。但从协议签订的时间及内容上，应当说是双方当事人当时的真实意思表示，且双方在协议签订后，已依协议确定的内容各自履行了相关义务。从双方买卖关系上看，此后白××的反悔，应当说是一种违反诚信的行为。由此给相对方造成的经济损失，应予适当赔偿。原审法院依据评估结果判决由白××给付王××房屋扩建、添附折价并赔偿一定数额的经济损失并无不妥，本院对此予以维持。王××过高的请求及白××的反诉请求，均缺乏依据，本院对此均不予支持。白××上诉要求撤销原审法院判决的请求，理由不充分，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　评估费2704元，由王××负担1000元（已缴纳），由白××负担1704元（于本判决生效后七日内交至原审法院）

　　一审案件受理费5400元，由王××负担3200元（已缴纳），由白××负担2200元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉费2234元，由白××负担2000元（已缴纳），由王××负担234元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费10800元，由白××负担（已缴纳）

　　本判决为终审判决。

                                                                                                        审判长  肖蓉蓉

                                                                                                        审判 员  张振越

                                                                                                        代理 审 判 员  付  辉

                                                                                                        二零零九年四月三日

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     【关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定】

　　以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有买卖双方都是同一经济组织成员的，可以认定合同有效。因为：1、房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"

　　2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

　　3、目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

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     【法院审理涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则】

　　一是尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。

　　二是严格执行法律和相关政策，稳定房屋市场解决纠纷，有法依法处理，暂无规定的可缓解处理。要以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导，起到制约行为人谨慎处分自己房屋的积极效果。

　　三是综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。


　　

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                                                           威海市环翠区人民法院

                                                             民 事 判 决 书  

                                                 （2007）威环民一初字第2150号

      原告周学湖，男，1956年6月27日出生，汉族，农民，住威海市环翠区张村镇前峰西村。

      委托代理人汪慧，山东崴海卫律师事务所律师。

      被告邹立富，男，1951年6月23日出生，汉族，住威海市环翠区张村镇前峰西村东街69号。

      委托代理人刘文芳，威海高新田村法律服务所法律工作者。

      原告周学湖与被告邹立富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏亦斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      原告周学湖诉称，被告系非农业户口，并非是威海市环翠区张村镇前峰西村集体经济组织成员，因此原告与被告于2002年签订的房屋买卖合同应属无效合同，故诉至法院，要求确认原、被告之间的买卖合同无效。

      被告邹立富辩称，被告虽于1999年由农业户口转为非农业户口，但一直居住在前峰西村，仍为该村集体经济组织成员，享有前峰西村集体组织成员享有的权利，故与原告签订的房屋买卖合同为有效合同。

      经审理查明，1999年11月12日，被告转为非农业户口。2003年4月23日，原告以47 500元将自有的，位于威海市环翠区张村镇前峰西村、房号为3-03-306号房屋卖给了被告邹立富，被告当日将房款付清，并向有关部门交纳了契税，原告亦将房屋交付被告，并将房证、土地证交给了被告，诉争房屋由被告管理使用至今，但一直未能办理房产过户手续。原告于2007年10月18日诉至本院，以双方间的房屋买卖合同违反了土地管理法、山东省政府有关宅基地不得在同一集体经济组织成员以外转移的强制性规定，请求确认房屋买卖合同无效。 以上事实，有当事人陈述、常住人口登记表、房屋所有权证等在卷为证。

      本院认为，我国土地管理法明确规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地受农业人口身份上的限制，只有具有集体经济组织成员资格的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，才可以认定合同有效。本案被告系非农业户口，不属于农村村民，更不属于原告所在集体经济组织成员，故原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同。被告的抗辩理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条之规定，判决如下：

      原告与被告签订的房屋买卖合同无效。

      案件受理费50元，由被告负担。

      如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。



                                                                                                     审 判 员  魏 亦 斌

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     【启示】
  
      农村宅基地及房屋只有在本村村民之间转让才能认定有效！否则，即便当初过了户，作为出卖方的村民多年后依然可以主张该房屋买卖合同无效！！！