房贷政策调整无法继续履行合同 违约损失买卖双方共担

雪窗萤几

【案情简介】：

      卖方李先生按照合同约定条款，要求买方承担违约责任，但买方吴女士认为不能履行购房协议是由于国家政策的改变，并非自己本意，因此要求卖方返回全部定金。天津市河东区人民法院近日调解了这起纷争，同时化解了购房人吴女士对政策调控产生的负面情绪。

      吴蕊女士在一家房地产中介公司看中了卖主李建国名下的一套住房，于是三方签署了《房屋居间买卖协议》，约定买方以按揭贷款方式支付房款，中介公司负责办理贷款等相关事项。同时还约定，如买方不办理贷款，应按照一次性付款的方式补齐全部房款。当天，吴蕊向李建国支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介费、房屋评估费、贷款代办费等费用10000余元。4月19日，买卖双方又签订了《房产买卖协议》。然而，在中介公司为吴蕊办理银行贷款的时候，得知国务院于今年4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对房屋贷款政策进行了调整。由于吴蕊名下已有的三套住房都为贷款，按照通知的相关规定，已无法再次取得银行贷款。

      卖方李建国认为，继续履行房屋买卖协议已不再可能，于是将吴蕊和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居间买卖合同》和《房产买卖协议》，并由吴蕊承担违约责任。

      按照合同约定，吴蕊作为违约方应当承担定金、中介费、房屋评估费等多项费用，共计25000余元。但吴蕊认为，自己是按照本人的支付能力有计划地购买房屋，不能履行购房协议并非自己本意，而是因为政策的改变。庭审过程中，她言辞激烈，情绪冲动，表示同意解除购房合同，但由于自己不存在过错，要求卖方返回全部定金。

      承办法官考虑双方当事人的实际情况，先化解双方因合同无法履行产生的怨气，缓和双方的对立情绪，再促使原告体谅被告困境，同意解除房屋买卖合同返还定金10000元。调解结案后，承办法官又督促原告尽快履行调解协议。目前，被告吴蕊已拿到了原告李建国退回的10000元定金，她再次感谢法官耐心工作帮她弥补了经济损失，并对国家政策的调整表示理解。

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【评析】：

      本案中，买方是由于受政策限制才不能获得房屋贷款，而无法继续履行合同的，按照合同法的相关规定，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但本案买卖双方在签订《房屋居间买卖协议》时曾约定：“如因买方不办理贷款，应按照一次性付款的方式补齐全部房款。”因此，即使买方因政策原因不能贷款，如果不能补齐房款仍属违约。违约自然就需承担相应的损失。但买方实际支付了双方的居间服务费、贷款服务费、评估费，并向卖方支付了定金，足以表明买方购买房屋的诚意。只是因为受国家政策限制才不能获得房屋贷款，而无法继续履行合同。因此，考虑双方当事人的实际情况，以调解方式结案，双方共担损失才能达到最佳的办案效果。

      案件虽然以调解方式审结，但买方仍然支付了双方的中介费、评估费等，房子不但没有买成，还造成了较大经济损失。买房人的主要损失是中介服务费用的支出，虽然中介为双方提供了服务，居间合同已履行，但因政策性原因导致买卖合同无法履行的，中介方仍不退还中介服务费。因此，建议买房人在签订合同时要详细审查中介方提供的格式合同，对中介的免责条款要及时进行调整，以保护自己的合法权益，减少不必要的损失。