说好的"私家花园"根本不"私家" 宁波购房者把开发商告了

别无选择

       NO.1
　　“一层最大约80㎡满园花语香浓闲坐庭前看四季流转……每个私家花园都是为懂生活的你而造，它优雅、私密而安静……”
　　相当一部分购房者，之所以买一楼的房子，应该都有被这样的“私家花园”描述打动吧？
　　沈女士和何先生，2015年就买下了如上宣传其“私家花园”的郡城花苑一期（推广名：格兰郡庭）一套一楼的房子，建筑面积约138平方米。
　　据他们称，这套房子当时的售价比楼上高——多出来的部分价款，他们认为就是“私家花园”的专属拥有费用。
　　2017年，产权证办好。随后，沈女士和何先生对房子以及认为自己拥有专属使用权的“私家花园”，进行了整体装修装饰。
　　不料，收到了行政处罚决定书……
　　2018年底，鄞州区综合行政执法局对沈女士和何先生作出行政处罚决定书，查明其在未办理相关审批手续的情况下，擅自对格兰郡庭这套一楼房子南面的绿篱围合区域破坏绿地进行硬化，破坏面积约65平方米，处1000元罚款的行政处罚。
　　难道这开发商卖房时候说得好好的“私家花园”，其实并不是私家拥有的？
　　NO.2
　　沈女士和何先生随后把郡城花苑的开发商宁波银鑫房地产开发有限公司（下简称“银鑫公司”），告上了法庭。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：
　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
　　沈女士和何先生认为，他们因银鑫公司以私家花园的销售宣传造成误导而购买了涉案房屋，涉案私家花园属于银鑫公司发出的要约，属于商品房买卖合同的组成部分，并且在双方签订的合同中明确约定将销售广告和宣传资料作为合同附件，具备构成要约的条件。
　　其次，涉案楼房一层与二层房屋总价存在明显的差异，这让他们有理由相信，差异的存在系拥有私家花园的所有权和使用权造成的。
　　现在他们无法拥有涉案私家花园，故要求银鑫公司退还20余万元的房款差价，并承担他们因前期装修私家花园产生的约16万元的损失，同时赔偿因行政处罚支出的1000元罚金。
　　一审法院确认，银鑫公司的宣传册中使用了“私家花园”字样，与客观事实存在一定不符，确有不当。
　　但法院最终还是驳回了沈女士和何先生的诉讼请求。
　　为何？
　　NO.3
　　这起案件的争议焦点，是购房者认为，开发商未能交付“私家花园”，构成违约；而开发商方面则认为，“私家花园”不构成要约，不存在违约。
　　那开发商卖房时宣传的并且也写进了楼盘宣传册的“私家花园”，到底属不属于要约？
　　法院认为，开发商在宣传册最后一页载明“本宣传广告仅为形象示意，图文资料仅供参考，不作为要约和要约邀请”，进行了相应提示。银鑫公司作为房地产开发商，其广告宣传的目的，是为促成房产交易，关于“私家花园”的广告宣传并不具体明确。
　　并且，法院指出，购房者和开发商在合同附件补充协议中，也对销售广告及宣传资料的效力进行了约定：“……出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束”。
　　因此，法院认定，银鑫公司关于“私家花园”的广告宣传为要约邀请，不应视为要约。
　　另外，沈女士和何先生提供的清单、报价单等，法院方面认为，也不足以证明银鑫公司明确作出过一楼购房者可享有房产南面绿化的专有使用权的承诺。
　　综上，法院认为，房产南面相邻绿地并非两位购房者与银鑫公司之间房屋买卖的合同标的，银鑫公司对沈女士和何先生并无相邻绿地所有权或专有使用权的交付义务，不存在违约行为。
　　至于沈女士和何先生所认为的一楼房价比二楼的高，是因为有“私家花园”因素，法院认为，银鑫公司的宣传尚不足以导致两位购房者确信一楼南面绿地为一楼业主专有或专用，商品房销售价格受多种因素影响，并无证据显示银鑫公司关于“私家花园”的宣传内容对房产价格产生了直接影响。
　　法院同时认为，沈女士和何先生作为完全民事行为能力人，自行对小区公共绿地进行装修，甚至改变原有用途进行硬化改造，其由此支出的装修费用以及罚款，系其自行扩大损失，与银鑫公司的宣传不存在因果关系。
　　沈女士和何先生不服一审判决，提起上诉。
　　7月底发布的二审判决书显示，“驳回上诉，维持原判。”二审判决，为终审判决。
　　来源：宁波晚报 记者 曾梅