买房延迟过户的风险点，你了解吗？

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      “买房要过户”是交易常识，但现实中也存在特殊情况导致房屋买卖后无法立即过户，例如拆迁安置房买卖，需取得房屋产权证书并达到交易年限后才能过户。那么我们要如何尽力规避或降低此类延迟过户的房屋买卖交易风险？今天一起来学几招！
      案情回顾
      2010年8月，戴先生与丁女士、韩先生签订《房地产转让合同》一份，约定丁女士和韩先生将名下还未申领不动产权证书的拆迁安置房转让给戴先生所有，戴先生应于签订合同次日支付购房首付款，并于过户当天支付购房余款。戴先生依约支付了首付款后，丁女士和韩先生将案涉房屋交付给戴先生使用。
      2019年4月，丁女士申领了案涉房屋的不动产权证书，但因系拆迁安置房需二年后才可上市交易，故暂未办理过户手续。2020年6月2日，丁女士因贷款需要，未经戴先生同意，擅自与某银行用案涉房屋办理了抵押登记。后因丁女士一直未归还贷款，该房屋无法过户给戴先生。
      戴先生遂将丁女士和韩先生诉至法院，在承办法官多次协调下，双方终达成调解协议。在丁女士和银行办理抵押注销手续后，丁女士协助戴先生成功办理房屋的过户手续。
      相较于一般的商品房买卖，拆迁安置房买卖等延迟过户的房屋买卖交易更具风险，原因是什么呢？
      1. 此类合同的履行时间较长，受政策影响大。如本案中的房屋，在申领不动产权证书后两年内不能交易。
      2. 由于房屋存在增值的可能，容易导致卖方心理失衡，阻碍合同履行，例如不办理产权证阻止过户、不配合办理房屋过户手续，甚至恶意违约等。        法官提醒
     《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
      法官提醒广大市民，要注意延迟过户的房屋买卖交易的风险，买方需提高自身防范风险的能力。
      在此提供三条小贴士：
      签订买卖合同时，对购房款的支付方式和期限、延迟过户的原因、产权过户时限、双方过户的配合义务等提前作出明确约定。
      房屋买卖合同中可明确约定因卖方原因导致买方无法取得房屋产权的违约情形和违约责任。
      买方在购买二手房时，要尽可能全面地审查房屋真实权属情况，可选择正规中介机构进行审查。比如拆迁安置房存在夫妻或家庭成员共同共有的情形，可要求夫妻双方或家庭共有成员共同在房屋买卖协议中签字确认。
      来源：绍兴市越城区人民法院、绍兴市中级人民法院

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