迟延支付租金是否必然导致租赁合同的解除？山东高法

碧云天

      如果租户未按期交纳房租，房东该怎么办？房东提起诉讼是否必然导致租赁合同的解除？
      案情简介
      2017年10月，某供销社与钱某签订《房屋租赁合同》，约定某供销社将其营业楼楼上三间及后院楼房六间租赁给钱某使用，租赁期限自2017年10月25日至2027年10月24日，每年租金5000元，于每年10月25日前交纳。但钱某未按约定支付2021年至2022年的租赁费。另查明，某供销社曾于2023年4月向本院提起诉讼，后于2023年6月撤回起诉，期间钱某于2023年5月欲向某供销社主任交纳2021年至2022年的租赁费，但某供销社以已提起诉讼为由而拒绝接收，某供销社于2023年7月再次向本院提起诉讼，要求判令解除其与钱某签订的《房屋租赁合同》，要求钱某返还房屋并支付拖欠租金10000元及利息，钱某于2023年11月将15000元钱存入某银行，并将存单交至本院。本院判令钱某于本判决生效后十日内支付某供销社房屋租赁费10000元及利息，驳回某供销社其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，本案现已生效。
      法院审理
      法院经审理认为，本案的争议焦点为某供销社的本次诉求是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”依据上述法律规定，钱某未按《房屋租赁合同》约定时间交纳租赁费，应构成合同违约。同时依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
      解除合同并不是惩罚合同一方当事人违约行为的唯一救济途径，且钱某又积极弥补因其违约给某供销社造成的损失，兼顾合同和交易的稳定性，对某供销社要求解除其与钱某签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋的诉求，本院不予支持。对某供销社要求钱某支付拖欠租金10000元的诉求，符合法律规定，本院予以支持，钱某并自应支付租赁费次日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息。
      法官说法
      合同解除的方式包括：协商解除、约定解除、法定解除。
      协商解除与约定解除主要体现对当事人意思自治的尊重；法定解除，指合同生效之后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
依据民法典第五百六十五条的规定，当事人可以通过提起诉讼来实现解除合同的目的，但是提起诉讼未必一定引起合同的解除，还要看解除合同的条件是否成就。首先，民法典第五百六十二条和第五百六十三条规定了当事人约定解除合同和法定解除合同的条件，从上述法律规定可以看出，合同当事人必须符合上述实质要件，才能取得解除合同的权利，否则不得任意解除合同，以避免合同解除权的滥用。其次，有效的“通知对方”是合同当事人取得合同解除权之后的形式要件，二者缺一不可。
      以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。实践中应充分理解设立法定解除权的立法用意，综合认定合同目的无法实现的情形，如合同目的得以实现，那么为维护市场稳定和交易安全，实现实质公平，合同的解除应谨慎适用。如合同履行中存在一方延迟履行的违约行为时，原则上不必然导致合同解除，而应由守约方向对方发出履行催告，规定一个宽限期，若违约方积极履行了义务，未造成守约方显著损失，不影响合同目的实现，应认定为违约方违约程度显著轻微，不构成法定解除合同的情形，对守约方请求解除合同的主张，不予支持。
      法条链接
    《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
      当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
      第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
      第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
      当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
      来源：山东高法、平邑法院

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