委托中介离职员工“帮办”房屋过户？构成“跳单”！

泪痕残

      买卖双方经中介公司工作人员介绍，签订了房屋买卖合同。后该工作人员离职，却继续为买卖双方办理了过户手续。该行为是否构成“跳单”？中介公司能否要求买方支付佣金？
      近期，上海市宝山区人民法院（以下简称宝山区人民法院）审结了一起中介合同纠纷案件。
      案情回顾
      2022年7月，彭女士与其丈夫季先生欲购置某小区房屋，在某中介公司工作人员褚先生的介绍下，夫妻二人与房屋出售方签订了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》。当日，夫妻二人与中介公司签订了《佣金确认书》，约定本次房屋交易的佣金为5万元。
      2022年8月，褚先生从某中介公司离职。夫妻二人得知该情况后，与房屋出售方一起再次找到褚先生，表示希望由其帮助继续完成交易。褚先生答应了下来，并顺利为买卖双方办理了过户手续，为此彭女士先后两次向褚先生个人支付佣金共3万元。
      后来，某中介公司售后人员通过电话询问彭女士关于房屋交易的情况，彭女士称已与房屋出售方解除合同，自己不再想购买房屋。然而，中介公司却发现房屋已经完成了过户交易，买卖双方仍是彭女士夫妻二人和原出售方。
      中介公司认为，彭女士夫妻二人的行为已经构成“跳单”，故起诉要求其支付佣金5万元以及逾期付款违约金。
      彭女士夫妻二人共同辩称，房屋的带看与合同的签订都是由褚先生个人负责，且自己也已经支付佣金给褚先生，故不同意向中介公司支付佣金。
      人民法院裁判
      宝山区人民法院审理后认为，《房地产买卖居间协议》与《佣金确认书》所签署的主体是彭女士、季先生与某中介公司，合同系各方真实意思表示，合法有效。褚先生的离职并不导致《房地产买卖居间协议》的解除，故双方应当继续按约履行。
      褚先生在作为某中介公司的员工时，已经代表了某中介公司为彭女士夫妻二人提供了房源筛选、带看房屋、协助买卖双方商谈价格并签订合同等中介服务。后彭女士夫妻二人知悉褚先生离职，自此褚先生的行为已无法继续代表某中介公司，故彭女士向褚先生支付佣金并不能视为已经向某中介公司履行了付款义务。因此，彭女士夫妻二人绕开某中介公司，通过褚先生继续完成案涉房屋交易的行为构成“跳单”，应承担相应违约责任。
      据此，宝山区人民法院依据中介公司实际完成的中介服务内容程度，判决彭女士夫妻二人向中介公司支付佣金1万元及逾期利息。
      一审判决后，双方当事人均服判息诉，该案判决已生效。
    （注：文中当事人为化名）
      法官说法
     《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”实践中，房屋买卖双方通过中介人提供的房源信息签订中介合同并享受其提供的相应服务，如果擅自跳开中介人，自行或者通过委托其他中介人完成交易，该行为通常被认定为“跳单”。
       一、“跳单”行为构成违约
      房屋交易过程中，中介公司的经办员工为买卖双方提供诸如有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格并签订合同、协助过户等中介服务，由此许多当事人会对负责交易的员工产生信赖，并可能忽略中介合同的相对方是在合同上签字或印章的中介公司而非员工个人。
      本案中，彭女士夫妻二人与中介公司签订中介服务合同，约定的佣金是5万元，后其通过褚先生的服务完成交易仅需支付佣金3万元，看似得到了“优惠”，但这一行为却致使其在与原中介公司签订的中介合同中构成违约，进而需要承担违约责任。
      二、主张全部佣金应以提供完整服务为前提
      员工的服务是中介公司服务的外化表现，所以员工履行职务的行为，应当视为中介公司按合同约定为委托人提供了相应中介服务。同样，如果员工在交易过程中离职，后续其再为买卖双方继续提供的服务，则不能及于原中介公司。
      本案中，褚先生作为中介公司的员工，已经代表公司为彭女士夫妻二人提供了案涉房屋信息、带看房屋、签订合同的前期中介服务，而其离职后为彭女士夫妻二人提供的剩余服务已不能代表原中介公司，故不能认定中介公司已经按照合同约定提供了全部的中介服务，由此本案中法院仅判决支持中介公司获赔部分佣金。
      三、房屋买卖相关交易方均应诚信履约
      在房屋买卖交易活动中，诚信履约是贯穿始终的基石，承载着交易双方的信任与期待，也对市场的稳健发展起到重要作用。相关交易方在没有合意解除合同或者出现合同目的确实无法实现的情形下，都应当严格依照合同约定，全面、诚信地履行各自义务。
      对于房屋买卖双方而言，要诚信履约，若为了一时的优惠而选择“跳单”，除了必须向中介公司支付佣金外，还可能因违反合同约定需要额外支付违约金，并因卷入诉讼而耗费更多的时间、精力和金钱。对于中介公司和从业人员而言，要恪守职业道德，切实履行忠诚义务，离职后应当妥善完成工作交接，对待客户诚实守信、尽职尽责，对待同行相互尊重、合作共赢，只有规范履行中介合同，才能维护正常的交易环境，使得中介交易市场健康发展。
      法条链接
    《中华人民共和国民法典》
      第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
      第九百六十一条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
      第九百六十三条　中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
      中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
      第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。        来源：上海高院微信公众号

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