承租人提前退租 出租人“按兵不动”白赚3个月租金？

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承租人提前退租

出租人“按兵不动”白赚3个月租金？

上海青浦法院审结一起房屋租赁合同纠纷案

　　当承租人资金链断裂，单方面提出提前退租时，作为守约方的出租人却“按兵不动”，任由房屋空置，继续向违约方收取租金……近日，上海市青浦区人民法院就审结一起相似情况的房屋租赁合同纠纷案。
　　5月撤场8月解除合同，出租人白赚3个月租金？
　　时间回到2023年2月，晴空公司将房屋出租给乌云公司，双方签订了为期两年的《房屋租赁合同》。合同签订后，乌云公司向晴空公司缴纳租赁保证金并支付了一段时间的租金、物业管理费及水电费。
　　然而，在合同履行过程中，乌云公司开始拖欠租金等费用，直到2024年5月11日，乌云公司的工作人员通过微信向晴空公司明确表示：“开始撤场，无力继续承受房租”，并提出“随时可以清点家居”。晴空公司工作人员的回复中指出，乌云公司这是单方面违约，并在2024年6月3日，询问房屋密码以便查看家具。乌云公司随即告知密码并说明家具位置，得到晴空公司回复“好”。
　　2024年8月15日，晴空公司正式向乌云公司发出《告知函》，通知乌云公司于即日起解除租赁合同，要求归还房屋并支付截至当日的房屋租金、物业费及违约金。乌云公司却认为，自己已于2024年5月11日因资金困难而提出解约，且晴空公司在6月3日已掌握房屋密码并清点物资，租赁关系应于5月11日结束，相关费用都应计算至该日。双方多次协商未果后，晴空公司将乌云公司诉至青浦区人民法院。
　　出租方未履行减损义务，变相获取额外收益
　　法院认为，乌云公司以“资金困难”为由要求提前退租，不属于法定或约定的解除权情形，其单方表示不能导致合同解除，故其主张合同于2024年5月11日解除不能成立。
　　当当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。晴空公司在2024年5月11日已明确知晓对方违约并要撤场，却直至8月15日才行使解除权，在此期间，也从未采取收回房屋、另行招租等必要措施防止空置损失扩大，未履行减损义务。
　　此外，晴空公司于2024年6月3日就已知晓房屋密码，且乌云公司未对晴空公司清点家具的要求提出异议，应视为乌云公司不再使用，房屋、家具可交还。此时，晴空公司已有能力且应当实际控制房屋，故应认定租赁合同关系于2024年6月3日实际终止。
　　综上，青浦区人民法院判决租赁合同于2024年6月3日终止，并依据该截止日判令乌云公司支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及违约金。
　　宣判后，晴空公司提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。案件现已生效。
　　提醒：
　　若出租人能减少损失却不为
　　有变相获取额外收益可能性
　　在房屋租赁合同的履行过程中，承租人出现提前退租等违约行为并不鲜见。
　　当承租人在租赁期限届满前，通过口头或书面方式向出租人表示不再继续承租，并将房屋腾空、将房屋钥匙归还或者通过其他方式表示已将房屋归还于出租人，就视为承租人不再占有房屋。
　　尽管承租人提前退租系违约行为，但只要承租人不再占有房屋，出租人就应及时解除合同、收回房屋、履行减少空置损失扩大的法定义务。若出租人能够减少损失却不为，实质上是放任损失的扩大，并将本可避免的损失转嫁到违约方，则主观上有变相获取额外收益的可能性。
　　此外，在签订房屋租赁合同时，应当确定违约责任，一般房屋租赁存在押金、保证金等，可以设置违约没收押金的条款，或者违约导致合同解除的，违约方承担合理期限的租金作为违约金，以弥补出租方合理的房屋空置损失。
      来源：《上海法治报》 刘嘉雯 陆辰彬 盛思豆

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