房子换了新主人，之前交的房租还算数吗？

碧云天

      租房开店、租房居住的朋友，大概率都担心过一件事：租着租着，房东把房子卖了，或者房子被拍卖了，我的合同还算不算数？已经交了的房租会不会白给？新房东会不会让我重新交钱？近日，内蒙古自治区固阳县人民法院审结了这样一起房屋租赁合同纠纷，把“房子换主人，租金怎么算”这件事讲得明明白白。　　
      租的店被拍卖，新房东要收房租2023年5月，被告租了某房地产公司的整栋场地开台球厅，租期三年，年租金35000元，合同明确约定被告可对承租面积部分招租、转租。被告一直按合同履约，按时交房租。2024年9月，被告就把2024年7月31日到2025年7月30日的全年租金全部交清，收款方也开了正式收据。同时，被告把部分店面转租给了其他人，提前收了别人到2025年8月底的租金。　　
      可在租赁期间，这套房子因为司法程序被拍卖。2024年8月，原告通过竞拍买下了该房屋的一层，并在当年10月完成过户，正式成了新房东。新房东拿到房产证后认为：房子现在是我的，租金自然该交给我，于是起诉要求被告支付2024年10月24日到2025年8月30日的租金。被告却觉得：我一整年的房租已经交给原房东，凭什么再交一遍？　　
     法院经审理后判决：两笔钱分开算，公平又合理法院审理后，把租金分成了两段，给出了清晰的判定。
     已交给原房东的租金，不用重复交。被告在2024年9月交全年房租时，房子还没完成过户，原房地产公司还是合法的产权人。被告按照当时有效的租赁合同，向产权方交房租，是正常履行合同，完全合法。如果让被告就同一段租期，既给原房东交了钱，又再给新房东交一遍，等于一份租赁利益付两次钱，明显不公平。因此，新房东无权要求被告重复支付这段时间的租金。
      合同到期后多收的转租费，要还给新房东，但由于被告和原房东的租赁合同到2025年7月30日到期，且到期后被告既没有和原房东续租，也没有和新房东签订新的租赁合同，他没有权利继续使用房屋，更没有权利对外转租、收取租金。被告之前向转租的租户收取到2025年8月30日的全年租金，其中7月31日到8月30日的租金就没有了法律依据。按照一年8000元租金折算，这部分共计678.9元，应当返还给新房东。
      法官说法　　
    《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通俗来说就是：只要你是合法租房、正常占有使用房屋，哪怕租期内房子被卖了、被拍卖了、换了新主人，你原来的租房合同依然作数。新房东不能随便赶你走，也不能单方面涨房租。　　
      这条规则的初衷，是保护租客的稳定权益，不让承租人因为房东的产权变动平白受损。但反过来，租客也不能因为换了房东就占便宜，合同到期该搬就搬，该续约就续约，不能无依据地继续占用、转租收益。　　
      最后给大家提个醒：租房一定要签书面合同，交租金务必留存好转账记录、收款收据，这是日后维权最关键的证据。租期内遇到房屋买卖、拍卖、过户不用慌，合法的租赁关系受法律保护，原有合同继续有效。原租约到期后，要及时和新房东沟通是否续租，不要在无合同的情况下继续占用房屋或对外转租，避免产生不必要的纠纷。
      来源：中国法院网

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