未签监管协议的商品房项目，不得发放预售许可证

雪窗萤几

     从本月开始，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式施行。根据该办法，未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门将不得发放《商品房预售许可证》。记者昨天从市建委获悉，宁波将出台该暂行办法的具体细则。
　　
     预售备案登记也需账户证明
　　
     市建委相关负责人解释，所谓商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。
　　
     根据暂行办法，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。“不过，房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。”这名负责人说，一个监管项目只能开立一个资金账户，这个账户不得支取现金。
　　
     同时，房地产开发企业应当与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议。签订协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，也需要提供商品房预售资金存入资金账户的证明。
　　
     监管账户的资金不能随便用
　　
    “监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。”该负责人说，购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款也由贷款银行直接划入资金账户，“房产公司凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。”
　　
    “暂行办法规定，商品房预售资金使用实行封闭式管理。房产公司申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。”这名负责人说。
　　
     房地产行政主管部门也将对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。”该负责人说，其中监管项目工程预算清册总额不低于１３０％的预售资金按预售资金监管协议方式监管；按监管协议监管的项目工程预算清册总额的２０％可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
　　
     商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业才可凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。
　　
     截取挪用预售款要受重处
　　
     暂行办法还规定，房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款，或者不将购房人预购房款存入资金账户的，房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。
　　
     如果监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金，从而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业的诚信档案。
　　
     而监管银行如果未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在当地承担商品房预售资金的监管。
　　
    “房产公司和监理公司或监管银行相互串通设立虚假资金账户，逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，我们将责令限期改正。造成严重后果的，监理公司或监管银行将承担连带责任，并依法追求相关责任人的责任。”这名负责人说，同时，参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，也将由有关部门依法依纪追究责任。
　　
     开发商资金链面临考验
　　
     众所周知，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。一般来说，银行对开发贷款要实行监管，而预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和提取方式完全由开发商自行支配，没有任何银行或政府部门的监管。“现在监管后，开发商使用这笔钱就完全受限制了。”一名业内人士说，这也将使开发商的资金链将受严峻的考验。
　　
     “对广大购房者来说，此举可以保证商品房建设项目的顺利进行，保障购房者的利益。”这名业内人士说，同时，烂尾楼现象将极大减少，交房时间也可以得到保证。
　　
    “但对于开发商而言，由于预售资金的监管，一方面，开发商将不得不加快单个项目的销售速度以迅速回款，这势必导致短期内市场供应量的增加，价格下降；另一方面，从长期来看，由于资金链受到限制，开发商拿地和开发速度必然会下降，导致市场整体供应量可能会有所下降。”
　　
     而另一名业内人士则持不同看法：既然销售期房会受到更多的资金制约，就不排除一些开发商宁愿销售现房，使得短期内可销售房源减少，造成市场供少于求的局面，使新房价格有上扬的冲动。

    （来源：《东南商报》）

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