二手房交易尽量采用资金托管

别无选择

      从看房下定金，到付清房款领取房门钥匙，一个完整的二手房交易往往需要历经两三个月的时间。在此过程中，买卖双方都会害怕发生一些意外事件：如房产突遭查封，买方贷不出款等等。“近年来，由于二手房交易火爆，遭遇类似突发情况蒙受损失的买卖人并不少见。”海曙区人民法院一位法官介绍说。
　　
      案情还原
　　
      吴某与赵某签订了买卖合同，约定将吴某所有的某处房产转让给赵某，约定价款为１２０万元，赵某支付了首付款４０万元后，双方在房产交易中心办理了过户手续，取得了受理单。双方同时约定，在办理出“三证”——房产证、契证、土地证后，赵某立即到银行办理按揭手续，在取得银行贷款后支付余款给吴某。
　　
      就在赵某取得房屋所有权证，并向银行申请按揭贷款的过程中，因与他人的债务纠纷，赵某的债权人申请法院查封了登记在赵某名下的该套房产，由此，赵某无法办理按揭手续，剩余房款也无力支付。
　　
      吴某仅仅收到了４０万元房款，而原本属于自己所有的房产已经登记到了赵某名下，房屋所有权因此转移给了赵某。此刻吴某只享有对赵某剩余房款８０万元的债权。根据当时办案的法院掌握的线索推断，此时的赵某已资不抵债，吴某只能就８０万元房款与赵某的其他债权人按比例平等分配赵某的现有资产，只能分得２０余万元。
　　
     案情分析
　　
    “由于债务等原因，房产被查封事件时有发生，由此导致的买卖纠纷真不少。”浙江导司律师事务所律师郜炜介绍说，这里一般有两种情况，一是买方在替卖方还了按揭、尚未办完过户时，卖家的房产被查封；一种是买家资信出了问题，付不出余款，但已拥有对房子的产权，卖家遭受损失。
　　
      郜炜分析说，相比之下，卖方的损失可能更大，因为在前一种情况下，买进方还可以选择是否继续交易；而后一种情况，卖出方已无选择的可能，只享有对买方的普通债权。
　　
      风险提醒
　　
      近两年来，宁波二手房一直走俏，去年成交量比一手房多５６００多套。今年前１０个月，二手房成交量已经比一手房多了６０００多套。但与此同时，由于房价的上涨，动辄就是百万元以上的二手房交易，风险防范也就显得更为重要了。
　　
      为确保二手房交易双方资金安全，市建委在今年５月推出了免费二手房交易资金托管服务，即买卖双方可在中介机构的帮助下到银行办理交易资金托管手续。在托管过程中，交易资金由银行统一保管。其间，银行还贷、按揭及房产证等三证办理同步进行，不仅能有效避免因信息不对称给买卖双方造成的损失，还省时省心。
　　
      市房产交易中心介绍，目前市三区已全面推行二手房交易资金托管服务。具备开展资金托管服务的银行已有建行等１３家，与市房产交易中心联网参与资金托管服务的房产中介，有２１世纪立得、南天、甬旺、诚发、华岳、家缘等６家，市房产交易中心四楼还专门设有资金托管服务专窗，方便在未联网中介进行二手房交易的市民享受该项服务。
　　
      随着二手房交易资金托管服务逐渐为市民了解，选择托管服务的月交易量也从刚开始每月不足十例，上升到每月四五十例，托管金额几千万元。据悉，市建委计划在明年上半年之前，把二手房交易资金托管服务扩展至全市所有县（市）区。

     （宁波日报）