小区业委会为业主追回相关维修基金４０万元

扯不断的红尘

      何谓社区？英文名为ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，根据世界卫生组织的界定：社区是指一固定的地理区域范围内的社会团体，其成员有着共同的兴趣，彼此认识且互相来往，行使社会功能，创造社会规范，形成特有的价值体系和社会福利事业。每个成员均经家庭、近邻、社区而融入更大的社区。
　　
     可见，社区就是我们的社会群体，我们每个人都在不同的社区里。社区里的事情，很多就是我们自己的事情。而有事情，就有新闻。　
　　
      ■社区调查①
　　
      昨天，江北宁馨园小区业主委员会举行了一个小型的年度工作会议，主任裘友林拿出一份由宁波华永会计师事务所出具的审计报告，内容为物业公司２００５年９月至２０１０年７月的共用部位、共用设施设备、日常维修费、保修金、专项维修金和绿化管理费等收支情况。
　　
     “真是不查不知道，一查吓一跳，我建议其他小区有机会也审计一下。”裘友林不无感慨地告诉记者，他们审计的结果是成功为小区业主追回相关维修基金达３９３４８８．２３元。
　　
      老的物业公司退出
　　
      提到审计，事情还得从老的物业公司退出说起。
　　
      今年１月２５日，宁波和信物业发展有限公司在小区贴出公告，说将于２０１０年４月３０日２４时终止服务。主要理由是小区有七成以上业主拖欠物业费，导致物业的实际工作运行困难，经济上出现严重亏损。
　
   　而早在２００９年２月和９月，物业公司就曾两次向小区业委会发函，表达了不想再续订物业管理合同的意愿。
　　
      一开始，考虑到矛盾主要是由小区１—３幢房子大门朝外等客观历史遗留问题造成的，业委会对物业公司再三挽留，做了大量工作。可一年多来，问题一直没有得到根本性解决，反而进一步激化，业委会一下子又找不到别的物业公司愿意接手这个“烫手山芋”。为此，今年年初业委会还一度被逼无奈，作出了集体辞职的决定。
　　
      直到今年７月，在市、区各级政府部门的重视下，终使许多问题得到了较为圆满的解决。小区业委会也恢复正常工作，并成功与宁波海曙成和物业服务公司签订了为期三年的物业管理合同，新物业进驻时间定为８月１日。
　　
      审计过程一波三折
　　
      ７月２８日，为维护业主利益，业委会经过研究决定，正式向宁波和信物业发展有限公司提出审计要求。
　　
     “我们当初只是想借此交接机会，把过去的账目弄弄清爽。”裘友林告诉记者，让他没想到的是，这看似简单的审计过程却充满了艰辛。
　　
      首先，物业公司一开始明确提出不同意审计，也不同意拿出１．５万元的审计费用。经业委会据理力争，勉强同意并预付了７５００元经费。
　　
      其次，物业公司极不配合，既不提供营业执照、资质证书等相关基本资料，也不提供利用公共部位、共用设施出租广告、物业经营用房出租、停车费收入所对应的相关成本费用等会计资料，使得原本７天的审计最后拖了一个多月。
　　
      最后，８月２７日审计结果出来后，物业公司不予认同。提出老的停车费、经营性收入属于物业费的组成部分，不属于本次审计范围，同时还应披露历年的实际经营收支状况。并多次提出要进行全面审计，认为只有这样才能真正反映物业经营情况。
　　
      强硬态度追回问题资金
　　
      让裘友林更没想到的是审计出来的结果。
　　
     “太乱了，有的是有发票没合同，有的是有合同没盖章，甚至把隔壁小区的费用都记在了本小区头上。”裘友林举例说，如不应由宁馨园小区支出的广厦怡庭小区楼道粉刷费２万元；转入和信物业主营收入的小区房屋保修金２２５０００元；虚报大钢门费用４０５４．３６元；多收房屋租金２１６３３．８７元。
　　
     “请立即退回属于宁馨园小区的资金共计３９３４８８．２３元，一分都不能少，否则法庭上见！”９月份，业委会多次向物业公司发函，表明了自己的强硬态度，同时回复物业公司如想全面审计，按规定无需业委会的同意，并要求支付剩下的７５００元审计费用。
　
      １０月２１日，在江北区物业办的协调下，３９３４８８．２３元钱终于一分不少地全额到账。
　　
     “差不多４０万元啊，现在想想真不容易。”裘友林回忆说，当时他多次去开会沟通，甚至当场指着对方拍了桌子，回身就想拿着已写好的诉状往法院赶。
　　
      还有不少地方需要注意
　　
      如今，新的物业进入已将近５个月时间，小区的管理也逐渐步入正轨。回想近两年的业委会工作经历，尤其是新老物业交接时的过程，７１岁的裘友林说自己最大的体会——热情和依法。
　　
      他解释说，业委会的工作首先是全公益性质的，你没有满腔的热情不行，必须要有一颗无私为业主服务的心；其次，业委会的工作千头万绪，你不依法办事会寸步难行，又何谈维护业主的利益。
　　
      如新老物业交接时除了对相关资金审计外，有关小区的资料和实物交接也很重要。大到督促物业公司交回２４５平方米的办公用房，小到追回被物业私自转移到隔壁小区的６只新垃圾桶等。
　　
      而利用追回的资金，小区检修并油漆了全部楼门，重新安装了地下车库和小高层楼顶的护栏，加大了绿化养护等。
　
   　主管部门：物业退出前须经审计
　　
     “小区业委会本身代表的就是全体业主的利益，也有权利请人对物业公司进行审计。”市建设委员会房综处工作人员表示，这点在法律上有明确规定，只是在实践中很少有小区做到而已。
　　
      如２０１０年１月１日开始执行的新《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条规定：物业服务企业应当在每年三月底前在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。
　　
      业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。
　　
      值得注意的是，今年８月１日起正式施行的《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》进一步规定：物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务账目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。

     （宁波晚报）