拒缴物业费必须有法定理由

花溅泪

      城镇住宅小区凡是有物业公司的，业主都有一个共同的义务———交纳物业费，这是一种花钱买服务的交易方式。现实中，当业主认为物业公司服务有瑕疵时，往往会拒缴物业费。但是，慈溪法院最近判决的两个案件说明，业主拒交物业费必须有法定理由。 　   　

      案情一：            

      岑女士前不久被其居住的小区物业公司告到法院，要求其按照物业服务合同约定，支付2009年1月1日至起诉时的物业管理费及滞纳金共计4328元。  　　

      岑女士反诉称，物业公司违反合同约定，未履行安全防范义务，要求物业公司赔偿其摩托车被盗的6000元损失，并与其应交纳的物业费相抵消。  　　

      证据证明，岑女士摩托车被盗当日小区保安正常执勤、巡逻，并没有失职行为。法院审理后，依法驳回岑女士的反诉请求，判处其补缴物业费和滞纳金4328元。 　　      

      评析：      

      在一方违反物业服务合同约定义务时，另一方有权要求对方承担违约责任。但是，业主财产被盗是否因物业公司违约所致，是认定物业公司责任的关键。  　　

      当物业公司按照合同约定正常履行职责时，其行为不属于违约，对业主财产的丢失，不应承担违约责任。业主也无权以不交物业费的方式，抵消物业公司的“违约责任”。 　　      

      案情二：      

      张先生前不久也被其居住的小区物业公司起诉到了法院，要求其按照物业服务合同约定的每月1.3元∕平方米的标准，支付2009年1月1日至起诉时的物业管理费及滞纳金共计4607元。  　　

      张先生则认为，物业服务合同约定的标准过高，该标准并未经过其同意;其应按照前期物业服务合同约定的每月0.6元∕平方米的标准缴纳。  　　

      物业公司认为，前期物业合同是在业主委员会成立前，开发商代替业委会与物业公司签订的，具有过渡性。业委会成立后代表业主与物业公司签订的服务合同，对全体业主有效，全体业主都应遵守。  　　

      法院审理后，判处张先生补缴2009年至今的物业费和滞纳金4607元。 　　     

      评析：      

      前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的，业委会成立后，有权依法选聘新的物业公司，并与之签订物业服务合同。前期物业合同一般在物业服务合同成立后失效，即使前合同期限未满也应终止。   

　　

业委会与物业公司签订的物业服务合同对业主都有拘束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。张先生以其未同意物业服务合同约定标准为由，要求按照前期物业服务合同约定支付物业费的理由，没有法律依据。