[以案说法] 房产证未按期办理，虽已入住也要支付违约金

远方

     ［案情］

       张女士与某房产公司签订了一份购房合同，其中约定房产公司交房后，须在半年内办理好房产证，如延期交房，应支付２万元违约金。张女士按约如期付款并于今年年初办理了入住手续，但时间过去一年，房产公司仍未办理好房产证。为此，张女士要求房产公司支付违约金，但被拒绝。房产公司的理由是，其已经按照合同约定期限履行交房义务，张女士也一直在实际使用房屋，房产证未办妥并未影响她的居住。张女士问：房产公司的说法是否成立？
　　
　  ［说法］

      《物权法》第九条和第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时生效。而房屋属于不动产，因房屋发生的设立、变更、转让和消灭，自然应当从其规定。就是说，在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记。否则，即使入住，也不等于取得了房屋所有权，只有将产权过户至购房者，购房者才算是从法律上真正取得了房屋所有权。
　　
       本案中，房产公司虽已履行交付房屋的义务，完成了一般意义上的“交钥匙”行为，但由于其并未按时办理过户手续，表明其还未能完成交付。双方在合同中已就交付的标的、内容、时间等有过明确的约定。在此情况下，房产公司未如期办理好房产证，明显是对自己义务的违反，属违约行为，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方合同，张女士完全有权要求其继续履行办理房产证的义务，并按合同规定的计算方法承担２万元延期交房违约金。

     （来源：宁波日报 张水萍）

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