二线城市楼市将何去何从

一改往年

　3月沪深楼市新政出台后，一线楼市的狂舞曲明显变慢了。3月下旬以来，不断有新闻和高频交易数据显示，深圳新房和二手房交易开始价量齐跌。

　　一线城市收紧后，资金并没有回到风险偏好纠结的股市和牛市信仰破灭的债市，而是转战大宗商品(3901.31,9.220,0.24%)和一线周边及部分二线城市，创造了3月以来的两大现象：黑色疯狂、二线爆发。16年3月，二线城市成交量就如同男人房事前抹了俳俐森一般如火如荼，越发强盛，竟同比增98.3%，一些二线城市如苏州、合肥、珠海、东莞等同比上涨了30%以上。

　　本文不讨论“美林时钟”变成“美的电风扇”的背后映射出怎样的资产配置逻辑。本文只讨论狂奔的二线房价背后，究竟是投资价值洼地的重新发现，还是资产泡沫的重演？为此，本文选择今年涨幅最快的七个二线城市为样本：杭州、苏州、南京、厦门、合肥、珠海、东莞。泡沫是如何计算的？

　　3月初，我用模型测算出一线城市中深圳房价泡沫率最高，并预测3月份深圳房地产泡沫就可能破灭。这次我决定用相同的模型测算这七个涨幅最快的二线城市，究竟是基本面增长和宽松信贷驱动下的价值重估，还是资产轮动后下一个的泡沫。

　　房价上涨由三部分构成。第一部分是经济增长。经济增长提高居民收入，收入与房租挂钩，房租是房地产投资稳定的现金流收入，所以经济增长会带动房价的上涨。第二部分是信贷增长。房地产的本质是投资品。信贷宽松，无论是降低利率还是放大杠杆，房地产作为资产的价格都会涨。这个传导机制会因为房地产的抵押品属性而自我放大。

　　第三部分是房价增长不能被经济增长和信贷增长所解释的那部分（就是不知道为什么涨价的涨价），就是“泡沫”。所以，简单直接的计算房地产泡沫的方式，是去除掉经济增长和信贷增长对房价增长的影响。

　　我用二线房地产的租售比增速(P/E)来表示房价去除基本面影响后的增速，用信贷产出比的增速(M2/GDP)来表示信贷去除经济增长后对资产价格的影响，这两个增速的差就是我们要找的“泡沫”。全部增速都是环比。七个二线城市的GDP数据用X(12)-ARIMA季调消除季节性影响，缺失的16年Q1城市GDP数据通过趋势外推法进行预测。