简单谈谈对得力地产楼层平面图的一些看法

潜水的肥青蛙 · 发表于 2020-12-17 12:41:50

本帖最后由潜水的肥青蛙于 2020-12-17 14:53 编辑

   前言：客观讲得力的小区总体是非常不错的，后面讲的一些细节或者讨论都是全国开发商都惯用的套路，和得力并没有关系。受到买房不理性因素的影响（认筹，首开火爆），唯恐挑选不到好的楼层，待购房后仔细琢磨才注意到一些细微区别，因本人才疏学浅，仅结合自己的一些看法，回过头来看看沙盘和平面图展示的可能购买时没有注意的细节，以供参考。因文章为本人手打，谈的也是自己的一些片面的见解，并不全面，不足之处敬请指教。首先户型好坏基本有一个公认的标准，但是目前各开发商户型同质化严重，好户型和坏户型之间的差距并不大，因为户型大家都是抄来抄去的，造成好坏的原因和设计水平也不大，基本是向成本妥协，利润最大化的造成的。
   一、关于连廊：得力关于连廊户型中户的宣传：三开间朝南，南北通透，很多人说连廊户型是假南北通透，但是连廊的出现在很大程度上改善了中间户一部分的采光通风问题，相比于北面没有窗户的户型是改善明显的（厨房法规强制要求要有窗户），而边户和中户实际上是各有优缺点的。中户开间大，进深短，采光较好，同时有边户夹着，房间的保温性能好，夏冬季空调能耗低，所以北方冬天严寒的地区会出现中户比边户贵的情况，最大的缺点就是北面采光通风较差。
   二、关于电梯运行效率：电梯运行效率关乎等电梯的时长，影响最大的就是梯户比，但是相同梯户比也会出现不同，常见的1梯2户、2梯4户（联控）、2梯4户（分控）、2梯5户（联控）；
   梯户比影响：假设将2梯4户（电梯分开控制）中间的连廊截断，2梯4户变成1梯2户，这时候可以将2梯4户看做1梯2户（将其他变量控制的情况下，我认为可以看做两者等电梯的时间相同），再结合两台电梯虽然是分开控制的，但是当一台电梯繁忙或故障时可以通过选择性召唤另一台电梯使用，所以的出结论：电梯的运行效率----2梯4户＞1梯2户
   电梯是否联控：直接说结论，电梯联控可以显著提升电梯运行效率，不会出现一人等电梯，结果召唤来两台电梯的情况，造成电梯空驶或者增加不必要的楼层停靠，平时乘坐电梯的时候遇到电梯门打开却没有乘客的情况，就是因为乘客按了两台电梯的按钮，并乘坐最先到达的电梯走了，导致后面的电梯重复停靠，影响后续的乘客并降低电梯运行效率。
所以：2梯4户（联控）＞2梯4户（分控）＞1梯2户
   三、2梯4户1楼梯配消防连廊，分离式核心筒，两台电梯之间不联控，单独运行。如下图
2梯4户(消防连廊).jpg

2梯4户：顾名思义两台电梯每层4个住户
为什么要配消防连廊，因为法规对消防的要求，对每个楼层的安全出口数量有强制要求，根据建筑高度的不同，常见的有：一个步梯，一个楼梯间设置剪刀梯（剪刀梯-X形布置见附图，可以在不增加（实际还是会增加一点）建筑投影面积的情况下增加了一个步梯，增加得房率），两个及以上步梯；对于高度较低的高层（印象中是50m？）可以缩减一个楼梯，从而增加得房率降低公摊面积，结合本图的分离式核心筒（也就是两个电梯东西向单独放置），带来的好处就是平面图中的连廊仅用于消防疏散及两个单元之间联通的作用，平时不会有人员在连廊上走动，提升了中间户的隐私性，与之对应的连廊入户户型，就将连廊作为边户住户回家的必经之地，中间户北向房间的隐私性受到较大影响。

剪刀梯.jpg

四、

   这是得力锦宁府某幢楼2梯5户的平面图，因为中间户为小户型，为了提升利润，充分利用小区面宽，所以设置了5户，并且将两台电梯并列放置，这种布局就不得不使用入户连廊的方式，因为电梯布置在靠近中部的位置，两边都是连廊，边户业主回家是必须要经过中间户业主门前，并通过连廊回家。
   缺点：边户业主如果不对连廊进行封闭，大风、雨雪天气回家入户的时候会遇到冷、风大、地滑等问题，但是封闭的话会影响中间户业主的采光通风
   优点：如果是自私的业主，可以随意占用连廊的空间，还是能增加一些使用面积的，如果本来就没有这种占用、封闭的打算，买之前还是要问清楚，慎重考虑下。
   那么为什么该户型不像上面的户型一样将电梯分开布置，连廊仅用于两个单元之间联通，解决入户连廊的缺点呢？答案是可以的，请看下图
电梯分来布置，解决边户连廊入户问题.jpg

   锦宁府的另一栋，同样都是边户99，中户72的布局，但是一个楼层为4户业主，相比上面5户少了1户，只需要将第三章图片中的02、04户户型镜像翻转，将入户门挪到边户业主这一边并放置电梯呢？但是为什么同一个锦宁府小区，却采用不同的布局呢？结合小区情况猜测：
   猜测1、提升电梯运行效率，前面已经说过电梯联控能提高电梯的运行效率，因为增加了一户，为了减轻增加一户带来的等电梯时间较2梯4户长的问题。由此带来一个问题：为什么非要设置5户呢？不能像第三张图片一样设置4户吗？这个也和下面的猜测有关
   猜测2、充分利用小区面宽，一块建设用地，最值钱的就是南向的采光面，以及楼栋之间的遮挡情况，2梯5户这一栋楼位于锦宁府南面的前排，前面无高层住宅遮挡，事业开阔，采光好，能卖上更高的价格，所以过分的加大东西向的楼间距，并不有利于开发商获取利润，但是话说回来，虽然2梯5户的布局虽然相较于2梯4户要差一些，但是获得了小区第一排的地理位置，得到了更好的采光和更加开阔的视野，没事可以看看对面一市的风力发电厂。
这点从锦宁府的宣传语上就能看出：
   超宽楼间距（指50m楼间距），其实海报没说这个超宽楼间距是南北向的，并没有体积东西向的楼间距，因为东西向的楼间距最宝贵，间距大了不能充分利用地块容积率，需要再增加一排高层住宅，有可能放不下第三排了。
   墅境高层：就是高低配小区，实际就是为了榨干地块规划要求的1.6容积率和利润，棉纺厂地块出让的时候对容积率的要求是1.6，但是真的按照1.6盖房子的话，小区的地面面积就会很大，楼间距也会很大，对于业主来说自然是好事，但是面积大了，绿化成本也大了，不如别墅搭配高层，在满足总体容积率要求的情况下，还能多盖点别墅多卖钱多赚钱，这样会带来一个问题，虽然小区名义上容积率为1.6，属于低容积率小区了（容积率低好处多多，有利无害），但是因为有别墅区低容积率的影响，导致-----别墅超低容积率+高层较高容积率=1.6（低容积率），再宣传一波：低容积率高品质人居住宅，岂不妙哉。
TIM截图20201217142256.jpg

以上仅仅是我从电梯的配备上看到的问题，大家在观看售楼处沙盘的时候也能够一眼看出这些信息，放一张沙盘实景：
楼顶(1).jpg

楼顶的电梯机房及楼梯出口一眼就可以看出。
最后：后面再想到什么再进行补充，其实还有很多细节，得力的楼盘向成本妥协后，做的并不好，我看了得力地产一些媒体通稿，从想要表达的思想来看，得力想通过一个楼盘的外立面来打造中高端的形象，为了楼盘外立面的美观，又不想花费太大成本，将利润最大化，导致得力的楼盘普遍没有飘窗（满足条件的飘窗不计算建筑面积、却要增加建筑成本）、设备平台-也是不计算建筑面积、却要增加建筑成本，因为同样的户型布局，不减少套内面积的情况下需要增加楼层面积，就会增加成本（将所谓的设备平台用来拓展，钻政策的漏洞，从而促进楼盘销售这一特殊的没有实际用作设备平台的情况除外）