谈谈房市未来的走向和趋势……

宁城八角楼

现在全国楼市整体看非常不景气，那么“到底要不要救楼市？”，绝对是我最近被问到的最频繁的问题，我觉得今天有必要跟大家探讨一下这个问题的答案。
对于这个问题，我的回答是分两个阶段，第一个阶段是能救但不想救，第二个阶段是想救但救不起来。
我们现在正处于第一个阶段“能救但不想救”。就目前的全国楼市而言，如果要救市有效果，必须出台超乎寻常的强刺激方案，一般性的刺激方案比如降低落户门槛、解除限购限贷政策已经没有用了。强刺激方案可以效仿2009年，比如房贷利率在LPR的基础上打7折，也就是3％的利率水平，而且存量房贷也一律降到3％的水平，不但不限购而且无论买多少套利率都是3％，再就是契税、增值税、个税的优惠甚至直接免除等等。
但这可能么？不可能。因为通过这种超常规刺激起来的楼市，药效一旦过去，必然是更加猛烈的下跌，对经济的伤害更大，房住不炒的核心要义就是要杜绝这种事情的再次发生。所以，大家不要指望政府出台那种不计后果的楼市刺激方案了，能用的招基本都用出来了。
既然政策基本见底，那接下来就是让楼市自由落体。现在已经出现了全国范围内的抛售浪潮，库存一天高过一天，价格一天比一天低。现在的楼市很有意思，一般一个小区会挂出来很多套房子在卖，然后总有抢跑的卖家大幅降价跑路，但越是这样，买家心里越犹豫，现在买房就跟接飞刀一样，你也不知道下一套会不会更低。
你们知道什么叫“无量下跌”吗？现在的楼市就是对这个词的生动演绎。
这种下跌持续一段时间之后就跌不动了，楼市泡沫就被挤的差不多了，但购买力和对楼市的信心也同步被消耗殆尽，二手、新房以及土拍市场集体全军覆没，地方财政陷入更大的危机，然后这时候就会进入到“想救但救不起来”的第二个阶段，那时候房价可能确实很便宜了，但更没人买了。
等第二个阶段走完，楼市就算彻底着陆了，这算“硬着陆”还是“软着陆”，我说不好，大家自己判断，主要看到时候货在老百姓手里，还是银行开发商手里。
我之前说过即便像北京这样的一线城市，未来也就仅有10％的房子可以长期跑赢5％的房贷利率，其他的房子实际都属于非优质资产甚至负资产。从这个角度说，全国绝大多数的房子，都是烫手的山芋，最终必将经历价值回归，之前怎么涨上去的，未来就会怎么跌下来。
房价下跌的速度会比我们预计的快，我预计5年内，强二线单价1-2w，弱二线省会单价5k-1w，三四线小城市单价3-5k，小县城20-30w一套房的情况会比比皆是。这或许就是现实版的“房价如葱”。
加上近年人口老龄化和出生率的降低，存房量越来越多，势必会出现卖多买少的事实。所以大家还是缓一缓，活着水深火热之中的同胞们辛苦赚来的钱请多掂量掂量吧

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青山绿水~

赞同，目前我都在抛多余的房子

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青山绿水~

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宁城八角楼

青山绿水~ 发表于 2023-5-29 17:18
赞同，目前我都在抛多余的房子

及时止损才是人生的赢家

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铁蛋

除了降价，救市该用的招数都用了，还是哄不出大家口袋里的钱。楼市兴，公务员过的滋润。楼市衰，老百姓钱包鼓。

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など

这单价 考虑过五年后的建材价格吗

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铁蛋

为啥不敢救楼市？2015-2017那波涨价去库存，倒是救了，但是富人不买账啊，拉起来就开始跑路，还不是卖资产跑路，是借钱跑路。趁资产涨价到银行里疯狂贷款加杠杆。

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宁城八角楼

など 发表于 2023-5-29 18:43
这单价 考虑过五年后的建材价格吗

当楼市衰败后，你想想建材商以后还有饭吃吗？建材还能有涨的可能吗？开发商还敢圈地造楼吗？当一个产品卖不动了最后的连锁反应就是饿死一大片供应商，这是市场营销定律，无可非议~~

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晚食当肉

慢慢唱，说的比唱的还好听。照你这么说，五年后中国房市土崩，中国经济一夜回到解放前了？你想过没有，中国房市已与银行、政府绑定，更与全中国老百姓财富挂钩了。一个烂尾潮，就出现了全国各地拒还房贷潮的火星，政府不得不出来干预。你自己想想房市崩了是什么后果吗？咱们来打个赌呗，要是五年后，宁海天明湖新城区房市没跌到5000元每平，你裸奔天明湖十圈如何？

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惊艳一枪

加上近年人口老龄化和出生率的降低，存房量越来越多，势必会出现卖多买少的事实。