房产在被查封前蹊跷出租
面对宁海县人民法院执行法官，心虚的杨某终于低下头，承认自己与胡某签订了虚假房屋租赁合同，企图逃避执行。今年上半年，李某向宁海法院起诉，要求杨某归还一笔借款。法院经过审理，判决杨某归还１５万元，但杨某未按期履行，案件进入执行程序。
执行法官开始工作后，发现这是一起系列执行案件，涉及其他申请执行人１０余名，执行标的额１００余万元。于是法官立即依法对已被查封的杨某房产进行拍卖。之后，申请执行人举报杨某在宁波市区还有一套房产。法官立即进行调查，意外地发现在一个月前，杨某与胡某签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为１５年，３０万元租赁费一次性付清。此时，被执行人杨某下落不明，执行因此陷入僵局。
《合同法》第２２９条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高法院对此也有明确的司法解释：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”这就是一般所称的“买卖不破租赁”原则。但在现实生活中，经常出现一种不正常的情况：一些被执行人与他人恶意串通，通过签订长期并一次性付清租金的房屋租赁合同的方法，导致法院无法对房产进行拍卖或者无人愿意竟拍，以此逃避执行。
买卖不破租赁原则在针对法院查封的房产时，有两种情况：如租赁先于查封，债权人在依法取得被查封财产的所有权后，债权人也必须遵守原先的租赁契约。如租赁后于查封存在，那么，债权人在依法取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。如果承租人知道法院查封的事实，仍然签订租赁合同，造成损失就必须由其自己承担，如其不知道租赁物是被查封的，其损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
在这起案件中，杨某与胡某的房屋租赁合同虽然在法院查封前一个月签订，但超长的租期，一次性付清租金等情况明显不合常理，存在着恶意串通逃避执行的可能。
为此，执行法官进行了多方调查，并获取了杨某与胡某的往来信件，掌握了双方串通的充分证据。与此同时，法官还找到被执行人杨某。在证据面前，杨某承认了这是虚假房屋租赁合同，胡某也主动承认了错误，租赁合同解除。最终，该房屋被顺利拍卖。
来源：宁波日报
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