第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
●条文主旨
本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。
●立法背景
在物权法起草征求意见时，许多业主和常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序乱，影响其他业主的正常生话，对这一问题，国家没有法律、法规等规范性文件的规定，造成业主之间矛盾大，物业公司也缺乏管理的法律依据，建议物权法作出规定。
●条文解读
将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房，带来许多弊端。例如，造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。因此，物权法颁布前已有法规、规章对此作了规定，例如《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
作为规范业主建筑物区分所有权的物权法，本条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约定的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。何为有利害关系的业主?因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。另外，作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附届设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。
●相关规定
《物业管理条例》第50条。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定。对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
●条文主旨
本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。
●立法背景
在物权法起草征求意见时，许多业主反映，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，那么业主大会、业主委员会作出的决定，业主是否必须遵守执行。如果业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益该怎么办，建议物权法作出规定。
●条文解读
业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有约束力。
对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。例如可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举、更换业主委员会作出决定，对选聘、解聘物业眼务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主都具有约束力。
现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，本条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予幽撤销。”这一规定赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如除法律另有规定外，应当在知道权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。
●相关规定
《物业管理条例》第12条。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水葙等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
●条文主旨
本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定。
●立法背景
随着我国住房制度改革的不断深入，人民群众的生活水平不断提高，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住宅房屋的维修管理责任也相应地由过去的国家、单位承担转移到居民个人承担;而我国的住宅多为高层或者多层的群体建筑，又往往以住宅小区的形式开发建设.建筑物及其附属设施的维修问题也日益彰显出来。建筑物及其附属设施能否正常、及时、顺利地维修，关系到建筑物及其附属设施能否正常使用及业主的安全，关系到全体业主的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。因此有必要对建筑物及其附属设施的维修资金作出规定。
●条文解读
针对实践中业主疑问较多的有关建筑物及其附属设施的维修资金所有权归属、维修资金的用途以及如何使用等问题，本条规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
这一规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有。但是建筑物及其附属设施的维修资金的使用关系着业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，关系着每个业主的切身利益。因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。业主如何决定维修资金的使用，要依据物权法第76条的规定作出决定。
关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
为便于业主及时了，解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，本条明确规定，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
●相关规定《物业管理条例》第54条。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●条文主旨
本条是关于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配的规定。
●立法背景
为保障业主的居住安全，保证建筑物及其附属设施能够正常运转和使用，保证业主的正常生活，有必要及时对建筑物共有部分及其附属设施进行养护和维修，那么由此产生的费用如何负担已成为广大业主特别关注的一个热点问题。
●条文解读
对建筑物共有部分及其附属设施进行养护、维修，就带来了费用业主如何负担的问题。城市异产毗连房屋管理规定第9条规定，异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、粱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责;其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(四)屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖(包括屋面和周边护栏)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。(五)楼梯及楼梯问(包括出屋面部分)的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
建筑物共有部分及其附属设施不仅存在着养护、维修的问题，还存在着经营收益如何分配的问题。例如业主大会决定，将建筑物楼顶出租给企业做广告，广告收入如何分配，是居住顶层的业主多拿一些，还是业主平均分配;是作为业主大会、业主委员会的活动经费，还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。物业管理条例第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
如何规定业主对建筑物共有部分及其附属设施的费用负担、收益分配的问题，立法时也有不同看法。有的认为，应当按照业主所有的专有部分的面积占建筑物总面积的比例确定;有的认为，应当按照业主专有部分占建筑物的价值比例确定。鉴于现实中情况复杂，各地及每个建筑区划的具体情况不同，业主如何负担建筑物共有部分及其附属设施的费用，如何分配建筑物共有部分及其附属设施的收益，是业主行使建筑物区分所有权的问题，业主可以依法处分。故本条规定，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，本条作了原则性、指导性规定，即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●相关规定《物业管理条例》第55条。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●条文主旨
本条是关于建筑物及其附属设施管理的规定。
●立法背景
业主是否可以自行管理建筑物及其附属设施，是否可以更换建设单位聘请的物业服务企业，实践中矛盾大，纠纷多。
●条文解读
实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理;二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
业主对建筑物及其附届设施自行管理，主要发生在只有u一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附届设施的科技含量也越来越高，管理的难度加大，管理更为复杂，业主自行管理较为困难，有一定难度，还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。
通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。城市新建住宅小区管理办法第5条规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理合同应当明确：(一)管理项目;(二)管理内容;(三)管理费用;(四)双方权利和义务;(五)合同期限;(六)违约责任等。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理公司予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●相关规定
《物业管理条例》第2l条、第22条、第23条、第25条、第26条。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
●条文主旨
本条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系的规定。
●立法背景
目前个别小区的物业公司以业主不交纳物业费、供暖费等为由，擅自停电、停水、停暖，还有极个别小区的保安人员对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。对此，有的业主和常委委员提出，物权法应当明确业主与物业服务企业之间的关系。
●条文解读
根据本法第81条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。因此，业主与物业服务企业或者其他管理人之问是一种合同关系。
物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。物业管理条例第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部rJ报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业服务企业或者其他管理人应当接受业主的监督。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司的义务有：(一)履行物业管理合同，依法经营;(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;(三)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。《物业管理条例》规定，业主委员会应当及时_r解业主、物业使用人的意见和建议，监督和西助物业管理企业履行物业服务合同。业主对物业服务企业或者其他管理人的监督可以采取如下不同形式，如对物业服务企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等。业主对物业服务企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。
●相关规定《物业管理条例》第35条、第36条。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
●条文主旨
本条是关于业主相关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。
●立法背景
物权法起草征求意见过程中，许多业主、物业公司及有关部门提出，任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等是当前引发邻里纠纷的一个重要因素，是居民反映最强烈的问题。对这些问题目前缺乏法律规定，导致矛盾久拖不决，群众意见大，建议物权法对此问题作出规定。
●条文解读
遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务，对此物权法在本条第一款作了明确规定。
目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些侵权行为，由谁予以制止，是否可以追究其侵权的民事责任，本条第二款作了规定。这一规定明确了对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除防碍，赔偿损失;二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民珐院提起诉讼;三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。
●相关规定
《物业管理条例》第51条。
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
●条文主旨
本条是关于处理相邻关系原则的规定。
●立法背景
我国早在1986年通过的民法通则就规定了处理不动产相邻关系的原则。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”二十年来，人民法院就是主要依据这一条法律规定，审理了大量基于相邻关系而引起的纠纷案件。民法通则对相邻关系的规定太过简单，虽然《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》从审判的角度对相邻关系作了一些规定，但仍不能全面为人们处理相邻关系提供指南，也不能适应审判实践的需要。但是二十年的审判实践证明，民法通则规定的处理相邻关系的原则是正确的，虽然是二十年前制定的法律，但仍全面体现了我国在新世纪建立和谐社会的崇高追求。因此，在制定物权法时，有必要把民法通则规定的处理相邻关系的原则在物权法中予以重申。另外，相邻关系的种类繁多，不可能在物权法中一一予以体现，明确规定按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系的原则，为正确处理相邻关系提出原则要求，同时为人民法院审理缺乏法律规定的新型相邻关系纠纷案件提供原则性指导。
●条文解读
法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。在现代社会，世界各国的立法取向更加注重不动产所有权的“社会性义务”，给不动产所有权提出了更多的限制性要求。人们逐渐认识到对不动产所有权的行使不能是绝对的，为避免所有权人因绝对行使权利而妨碍社会的进步和公共利益的需要，有必要对所有权的行使，特别是不动产物权的行使加以必要的限制。基于相邻关系的规定，作为不动产权利人，这种限制来自两个方面：一是，不动产权利人不能在他的不动产内胡作非为，从而影响邻人对其不动产的正常使用及安宁。很多国家、地区对此均有规定，例如《瑞士民法典》第684条第一项规定：“任何人在行使其所有权时，特别是在其土地上经营工业时，对邻人的所有权有不造成过度侵害的注意义务。”二是，不动产权利人要为邻人对其不动产的使用提供一定的便利，即容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。例如为邻人提供通行、引水、排水等便利。
物权法对相邻关系原则的规定，揭示了相邻关系的本质特征。首先，相邻关系是法定的。一是体现在不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务;二是体现在不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。但是如果这种使用给被使用的邻地权利人造成了损害，则应进行赔偿。这就是“团结互助、公平合理”的原则要求。
处理相邻关系的原则，不仅是人们在生产、生活中处理相邻关系应遵从的原则，也是法官审理相邻关系纠纷案件应遵从的原则。特别是在法律对相邻关系的某些类型缺乏明确规定的情况下，需要法官以处理相邻关系的一般原则评判是非。例如我国物权法对树木根枝越界的相邻关系问题没有作出规定。在我国农村此类纠纷还是常见的。例如甲家树木的枝蔓越界到乙家，乙家认为该越界枝蔓影响了其家采光，从而起诉到法院，要求甲家砍断越界的枝蔓。法官在审理此案时，首先要看当地的习惯对此类纠纷如何处理。如果当地也没有相应的习惯，法官要依我国法律规定的处理相邻关系的一般原则审理此案。法官要查证越界枝蔓是否对乙家的生活造成了严重影响，也要查明砍断越界枝蔓对甲家的生产会产生多少影响，因为该树可能是经济价值较高的果树。如果法官认定越界枝蔓严重妨害了乙家的采光，同时砍断越界枝蔓对甲家的生产损失不大，则判决甲家砍断越界枝蔓i反之，如果法官认定越界枝蔓对乙家的生活影响不大，但砍断越界枝蔓口J、能对甲家的生产造成较大损失，可以判决保留越界枝蔓，而由甲家给乙家一定补偿。总之，判决要体现公平合理的原则，保持邻里团结友爱的和睦关系。
●相关规定
《民法通则》第83条。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
●条文主旨
本条是关于处理相邻关系依据的规定。
●立法背景
平等主体之问的财产关系和人身关系的种类和内容极其广泛和复杂，法律规定是难以涵盖全部关系的。因此有的民事关系在没有相应法律进行调整时，适用当地风俗习惯或者交易惯例是一种必然要求。在法制社会里，民事主体之间发生了某种纠纷.不能说由于没有相应法律作为依据，法院就拒绝审理，这不利于社会的和谐与稳定。
需要用法律调整的相邻关系的种类很多，随着社会经济的发展，其范围还在不断扩大。因此，物权法不可能对需要调整的相邻关系一一列举，只能择其主要，作出原则性规定。世界各国对相邻关系种类的规定也是有繁有简。但是在现实生活中，基于相邻关系发生的纠纷的种类很多，人民法院或者其他有权调解、处理的机关在处理纠纷时，又必需依据一定的规范，所以物权法第85条规定：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
●条文解读
处理相邻关系，首先依照物权法关于相邻关系的规定，我国其他法律、法规对处理相邻关系有规定的，也依照这些法律、法规的规定。例如水法对用水、排水等水事纠纷的处理作了比较具体的规定。水法第56条规定：“地区之间发生的水事纠纷，应当本着互谅互让、团结协作的精神协商处理;协商不成的，由上一级人民政府处理。在水事纠纷解决之前，未经各方达成协议或者上一级人民政府批准，由国家规定的交界线两侧一定范围内，任何一方不得修建排水、阻水、引水和蓄水工程，不得单方面改变水的现状。”再例如，我国建筑法对施工现场对相邻建筑物的安全、地下管线的安全，以及周围环境的安全都提出了要求。该法第39条第2款规定：“施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”第40条规定：“建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料，建筑施工企业应当采取措施加以保护。”第4l条规定：“建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。”
处理民事关系，首先应当依照民事法律的规定。在民事法律未作规定的情况下，法官在处理民事纠纷时，依习惯作出判断。很多大陆法系国家或地区都有类似的规定。例如瑞士《民法典》第l条第2款规定：“如本法无相应规定时，法官应依据惯例;如无惯例时，依据自己作为立法人所提出的规则裁判。”再例如我国台湾地区“民法”第1条规定：“民事，法律所未规定者，依习惯;无习惯者，依法理。”、
作为审案依据的“习惯”必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯，这种习惯已经具有“习惯法”的作用，在当地具有类似于法律一样的约束力。同时，这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。因此，当邻里因为不动产的使用而发生纠纷时。如果没有相应的民事法律进行调整，在是否适用习惯作为审案的依据，以及适用何种习惯作为审案的依据问题上，法官具有自由裁量权，
在整个民法体系中，处理相邻关系需要以习惯作为依据所占的比例是比较大的。理由就是相邻关系的种类繁多且内容丰富。由于物权法对相邻关系的规定比较原则和抽象，因此更需要以习惯作为标准来判决基于相邻关系而产生的纠纷的是与非。例如本章没有规定果实自落于邻地的归属问题。果树的枝蔓越界在邻里之间是常有的事，但越界枝蔓上的果实自落于邻地上，该果实的所有权到底归谁所有，物权法没有作出明确规定。很多国家或地区的民法规定了“邻地人的果实取得权”，例如德国、法国、意大利和我国台湾地区民法规定，“果实自落于邻地的，视为属于邻地的权利人所有。但邻地为公用地的除外。”在我国民间，因果实自落于邻地后的归属问题，可能会产生大量纠纷。鉴于物权法和其他法律对此没有明确作出规定，法官在审理此类案件，只能以当地习惯作为判断的标准。如果当地习惯允许果树的所有人取回果实.则法院应当支持果树所有人的主张。从世界各国的通例来看，果实自落于邻地的，应当属于邻地人所有。这应当是绝大多数地方的习惯，因为成文法也多是从习惯法演变而来。
●相关规定
《水法》第56条、第57条，《建筑法》第39条至第41条。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用.应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
●条文主旨
本条是关于用水、排水相邻关系的规定。
●立法背景
民法通则对相邻关系只有一条规定，即第83条的规定。相邻的不动产权利人基于用水、排水而发生的相邻关系非常之多，需要法律对用水、排水相邻关系专门作出规定。因此，此次制定物权法，在民法通则的基础上，对用水、排水相邻关系作了一定细化。
●条文解读
本条分两款，分述如下：
一、用水、排水相邻关系
不动产权利人基于用水、排水而发生的相邻关系的内容非常丰富。水法第76条规定：“引水、截(蓄)水、排水，损害公共利益或者他人合法权益的，依法承担民事责任。”由于物权法和水法等法律对此规定相对原则与抽象，参考～些国家或地区的立法例，关于用水与排水的相邻关系的内容大概有如下几项：
用水权。大陆法系一些国家或地区，例如法国和我国台湾地区民法规定，河流两岸、水井所在地等水源地的权利人有自由用水权，但公法对水资源的利用有特别规定的除外。
由于我国法律规定水资源属于国家所有，所以水法第48条第l款规定：“直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的单位和个人，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向水行政主管部门或者流域管理机构申请领取取水许可证，并缴纳水资源费，取得取水权。但是，家庭生话和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取水的除外。”
我国台湾地区“民法”还规定，土地权利人因家用或者土地利用所必须，自己取水则费用、劳力过于巨大，可以通过支付偿金的方式使用邻地权利人的有余之水。
2.堰的设置与利用。设堰的目的实为引水与防洪的需要，我国古代著名的都江堰把引水、防洪的功能发挥到极致，两千多年来，使成都平原成为米粮川发挥了极其重要的作用。设堰作为水土工程，在使两岸人民受益的同时，在建设之初也必然涉及两岸权利人的利益。物权法对设堰的问题未作规定，大陆法系一些国家设专条对设堰的问题作出规定，以调整两岸权利人的关系，例如，日本和我国台湾地区“民法”规定，水流地权利人有设堰的必要时，如对岸土地属于他人的，可以使其堰附着于对岸。但对于因此而发生的损害，应支付偿金。对岸土地的权利人，可以使用此堰，但是应当按其受益程度，负担该堰的设置及保存费用。关于设堰，如法律另有规定或者当地另有习惯的，从其规定或习惯。
3.排水权。日本和我国台湾地区“民法”规定，高地权利人为使其浸水之地干涸，或者排泄家用、农工业用水至公共排水通道时，可以使其水通过低地。但应选择于低地损害最小的处所和方法为之。在对低地仍有损害的情况下，应给予补偿。
日本和我国台湾地区“民法”规定，水流因事变在低地阻塞时，高地权利人为保障自己的排水，有权以自己的费用在低地建造疏通流水的必要工事。但对费用的承担另有习惯的，从其习惯。
4.土地权利人为引水或排水而使用邻地水利设施的权利。日本和我国台湾地区“民法”规定，土地权利人为引水或排水，可以使用邻地的水利设施。但应按其受益的程度，负担该设施的设置及保存费用。
5.蓄水、引水、排水设施损坏而致邻地损害时的修缮义务。例如日本和我国台湾地区“民法”规定，土地因蓄水、引水、排水所设置的工作物破溃、阻塞，致损及他人的土地，或者有损害发生的危险时，土地权利人应以自己的费用进行必要的修缮、疏通和预防。但对费用的承担另有习惯的，从其习惯。
6.水源地权利人的物上请求权。例如，瑞士和我国台湾地区“民法”规定，他人因建筑等行为而使水源地的水资源造成损害，如使水资源减少或受到污染，无论其出于故意还是过失，水源地权利人都可以请求损害赔偿。如果该水资源属于饮用水或者利用土地所必须的，并可以请求恢复原状。
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》，从审判的角度对用水与排水的相邻关系作的一些规定，主要是：
1.关于生产、生活用水的排放。相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。
2.关于房屋滴水。处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
二、关于自然流水
自然流水是生活在水流所流经的区域的上游与下游人民以及水流两岸人民共同的财富。因此，如何协调好上游与下游以及水流两岸人民使用自然流水的关系，是各国物权法及有关水的特别法的重要内容。在我国，由于对自然流水的使用而发生的纠纷也是屡见不鲜，在有些地方甚至发生械斗的事件。因此有必要在物权法中对自然流水的使用问题作出规定。
关于对自然流水的使用问题，特别法有规定的，首先应当适用特别法的规定。水法规定，水资源属于国家所有。我国对跨行政区域的河流实行水资源配置制度。国家按照水资源供需协调、综合平衡、保护生态、厉行节约、合理开源的原则制定水中长期供求规划。水法第45条规定：“凋蓄径流和分配水量，应当依据流域规划和水中长期供求规划，以流域为单元制定水量分配方案。跨省、自治区、直辖市的水量分配方案和旱情紧急情况下的水量调度预案，由流域管理机构商有关省、自治区、直辖市人民政府制订，报国务院或者其授权的部门批准后执行。其他跨行政区域的水量分配方案和旱情紧急情况下的水量调度预案，由共同的上一级人民政府水行政主管部门商有关地方人民政府制订，报本级人民政府批准后执行。水量分配方案和旱情紧急情况下的水量调度预案经批准后，有关地方人民政府必须执行。在不同行政区域之间的边界河流上建设水资源开发、利用项目，应当符合该流域经批准的水量分配方案，由有关县级以上地方人民政府报共同的上一级人民政府水行政主管部门或者有关流域管理机构批准。”
从水法的规定来看，跨行政区域的自然流水的使用要遵从政府的行政调配。但不跨行政区域的自然流水的使用要适用物权法第86条第2款的规定。包括以下两个方面：
首先，“对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。”很多国家或地区对此均有规定，如法国、意大利、瑞士和我国台湾地区民法规定，自然流水为低地所必须的，高地权利人纵因其需要，也不得妨堵其全部。例如，一条山谷中的溪流从上到下流经两个自然村，两个村的村民都依赖这条溪流生产和生活。在旱季上游来水减少，上游村的村民对水量的需求增大，即使在这样的情况下，也应该考虑到下游村民对水的需要，上游村的村民不能在溪流上筑坝，截取全部水流。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》，从审判的角度对自然流水的分配与使用作了规定，该《意见》第98条规定：“一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产生活的，他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的，受益人应负赔偿责任。”
其次，“对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”参考一些国家或地区的立法例，又包括以下两个方面：第一.低地权利人的承水、过水义务。例如法国、意大利、瑞士、日本和我国台湾地区“民法”规定，从高地自然流至之水，低地权利人不得妨阻。
第二，水流地权利人变更水流或者宽度的限制。例如日本和我国台湾地区“民法”规定，水流地权利人，如对岸的土地属于他人时，不得变更水流或者宽度。两岸的土地均属于一个权利人时.该权利人可以变更水流或者宽度，但应给下游留出自然水路。当地对此有不同习惯的，从其习惯。
●相关规定
《民法通则》第83条，《水法》第28条、第45条、第48条。