房市”迷雾重重”，2012年凸显四大看点

好德房产1

2011年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得宁海楼市一路跌跌撞撞地走到今天。传说中的“灾难年”2012已经来临，对于正处于激烈博弈状态的楼市，其政策、市场、购房者，刚性需售及开发商之间，又将何去何从呢？
政策篇
    在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。那么，2012年，继续坚持调控的重点是什么，与2011年相比会有哪些变化，房地产市场和行业又会出现怎样的趋势？
    2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。2012年继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。可见，行政手段的“三限”政策在2012年仍将延续。
    政策松不松绑主要看三个指标，一看“限贷”，中央说要支持合理住宅的房贷需求，优先保证首次贷款，这就暗示着房贷2012年会有所放松。二看“限购”，限购令在2012年有可能会松动，但并非所有城市都会松动。房产税今年将逐步推广试点，上半年哪些城市可能会推出房产税试点，限购令就会顺势而退。最后看“限价”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房价控制目标，因此今年各地都没有限制房价的压力，也就不需要限价了。
    2008年受全球金融危机影响，政府不得已果断救市，本以房地产业来拉动经济；救市过头，却引发了房价的报复性上涨。现在执行的针对房地产的调控政策，管理层希望房地产能软着陆。回顾过去几轮调控，2005年，主要是以舆论引导为主；2007年全国房价上涨过快，“地王”频出，所以推出了“二套房”限贷措施；2008年恰逢全球金融危机，受累于经济低迷，国内房地产业迅速走低，国家又开始救市，；2010年以来房价上涨，2011年执行“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，应当是动真格的了。根据国内一些金融机构的分析，2012年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，除非ZF又昏头了。
市场篇
    基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到老百姓所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？
    中国楼市是一个政策市场，政策怎么走楼市就怎么走。于是，“限购令”一出，市场冷淡下来，加上一些配套政策，比如金融政策、税收政策、土地政策、户口政策等等，政策一叠加，市场成交量立减，时间一长，就触及价格波动，近期一线城市的价格波动走低，房市中出现的不同类型的打折优惠，甚者直接降价等等，都是在诠释着一个话题，可见，政策脸孔一旦扳下来，还是很有效的。
    2012年楼市将更低迷，无论是销售量、价格、新开工量、投资量等等很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是仍有转机。2012年的房地产形势不容乐观，一方面调控政策不放松，另一方面2012年欧美经济形势不乐观，有可能拖累国内经济，这是国内房地产行业潜在的危机，也是今年房地产形势严峻的重要原因之一。
    2012年楼市必将在降价中开局。2012年上半年，楼市将持续低迷，为达到新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落的目标，房地产调控必将持续，因此在2012年第三季度之前指望有所回暖已经是不现实了。
    至于2012房价是稳步回落还是来个大跳水其实已经都不重要，目前楼市已经整体进入买方市场，刚性需求换位刚性需售；随着人们住房观念的改变，价格已经不再是唯一的选择标准，项目的产品类型、位置以及楼盘周边环境都已纳入到考虑范畴。2012年宁海各大开发商会有不少动情的促销活动；对于持币待购的刚需族而言，起码在2012可以享受一下挑选房子真正像选商品般的自由了。

房企篇
   对房企而言，2012年会是非常难过的一年，有的企业很可能就在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。2012年的金融政策和市场环境比2011年更为严峻，受融资渠道、土地价格、政策调控的影响，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代。
    有数据表明，去年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，预计全年交易额相比2010年将翻倍。北京中原市场研究部统计数据显示目前北京产权交易所有关房地产类的挂牌为26宗，仅12月新增挂牌就达到了13宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了7宗。上海产权交易所挂牌类房产交易达到了15宗，其中涉及股权的挂牌达到了11宗。
    目前，外行业房地产企业资金加速逃离房地产，房地产行业内的企业也接连出现弃房涉矿。迫于资金链紧张的压力，不仅不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务，而一些资金实力相对较强的房企借机出手接盘。
    对于房企而言，此轮调控也是其健康发展的有利契机。一些房地产企业会遭遇破产重组，这是大势所趋。房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。依靠简单的规模效应、简单的消耗土地，这种成长是不真实的。而调控恰恰是对房地产行业的一种修正，调整过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。
    2012年，楼市将彻底入冬。面对严冬的考验，开发商不仅要勒紧裤腰带御寒，更要重新认识市场寻求突围之道。
时机篇
    面对购房者，要从两个方面去理解。第一，房价再涨，也有人购买；第二，房价再降，也有人买不起。真正价格是多少，这需要市场去平抑，主要是受到当地经济发展、家庭收入、人口数量、消费观念、地方财政、政策引导、家庭结构、城市生活水准、城市层次等等因素有关。所以，在购房者眼里，房价是越低越好。但事实上，这是不可能的，所以政府还要起到平衡的作用，靠的就是政策调控。
    对于市民关心的“2012年该不该买房？”业内人士表示，这是一个策略问题。还是那句话，如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，现在买房子要多一些耐心。另外，购房者对房子的选择要多元一些。比如原本要在城中区买房，但城中区房子稀缺房价不变。同期兴海家园、四季桃源、自在城等副中心价变了，可以考虑到那里去“抄底”。2012年的宁海经济不同往年，是近10年来最低迷的一年，购房者可以就本人的经济实力，选择走不同的购房渠道。
   

紫溪山人

{:soso_e179:}{:soso_e163:}

登轩望月

有道理！{:soso_e179:}

3痞孖兎5

观望买不起，继续观望，能降到5千就可以买了，呵呵

jack-zhang

{:soso_e179:}

好德房产1

{:soso_e100:}

人老心不老

{:soso_e179:}有道理！