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转]『房产观澜』[经验交流]高房价永远死去的47个理由 作者：asdfgtrewq258369
高房价永远死去的47个理由
我的知识和水平只是二流砖家的十分之一，但是，你读我这篇有关房市文章，一定比你读10个二流砖家有关房市的文章所收获的“接近真理的东西”要多得多，有益得多。我说大话吗？开发商、炒房客和房奴的死，许多是因为喝了身处利益之中的砖家给予的“三鹿牛奶”。我一个小百姓，也是饱受被忽悠之苦，给你喝的是一杯原汁原味的农家牛奶，当然一杯胜过十杯。
1.在全球金融危机、经济衰退的大势下，房价必跌。驳“经济在发展，房价必涨。”的错误观点。
金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。表面是米国危机了，其实真倒霉的是中国人。老股珉都懂得，庄家拉升一段后，就会震仓洗盘一次，把一些人赶下轿或折腾成小亏，然后他再往上拉升，最终的赢家是庄家。米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，也会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升，最终的赢家是米国。上一次被搞垮的是日本，这一次可能想搞垮中国。难道大家不知道这几年，我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿计的资金资产？这个过程远没有结束呢。
目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似：米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息，喧染金融事件，利用各种机会，将大量白纸印成米元，逼人珉币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国来买股买房买矿。米元必需兑换成人珉币才能流通，于是我国不得不对应地加印人珉币，所以热钱泛滥、通货膨胀。大炒房，大炒股票，大炒大宗商品期货，引发了次贷危机，次贷危机发展为金融危机，金融危机发展为经济危机，订单大减，资金外流，人珉币升值之后是贬值，通货膨胀之后是通货紧缩。经济危机导致我国经济恶化，内需不足，外销大减，企业倒闭，经济下滑，百姓失业增多，收入降低，生活困难增大。
炒高股价、房价、石油价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌，国家和大众资金被大量消灭。热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。2007年大城市的房价收入比是米国的5倍，难道热钱不懂高位应该逃顶，是高唱《死了也不卖》的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，难道新热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯买，老热钱要卖。
总之，在全球金融危机、经济衰退的大势下，买力不支，房价必跌。
2.由于“圈钱”现象严重，房市难逃大跌的厄运。驳“房市有正府这个靠山，不会大跌。”的错误观点。
股市有大熊市的最主要原因是什么？包括正府的各方利用投机市的“赌性”在“圈钱”。2007年上市公司分红的总额大约1800多亿元，而印花税2000多亿元；交易税费过重，场内资金交易100次，就被吃光；以超低价“圈”得的巨量的国家股法人股犹如利剑悬顶；超量发行新股。
房市也是包括正府的各方利用投机市的“赌性”在“圈钱”。深圳2006年买房客中有30%在办产权证后半年内转手，许多楼盘炒房占六成，沦为投机市是明显的。一套100万的房子，被拿走的土地款、各种税收、盖许多公章时收取的管理费和给贪官的红包等有多少？其中不少是不合法不合理的。只有房价涨高才能圈到钱，所以就搞“开发权垄断”，所以就明里暗里地“纵市”、“托市”和“救市”，所以就对各种违法违规行为“睁一眼闭一眼”，于是房价就越涨越高，越来越背离价值规律，市场越来越不堪重负，熊市就不请自来了。正府先是“当靠山”，后来“靠山吃山”，最终“成也萧何，败也萧何。”
3. 物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台”和“物业税出台后，房价该涨照涨”的错误观点。
只有交税的怕税多，没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面，已有的税费不少了，未来的有物业税、超面积土地使用税、房屋空置税,房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里，卖家许多税可以转嫁给“孙子”，在熊市里，卖家是“孙子”。
房价下跌，用高价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财正”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税（或超面积土地使用税）就不得不出台了。“吃土地”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起，炒不起，不合算。有10万套投资投机房要卖出，将象股市“大小非”一样，将象万人抢过独木桥一样，将象城市大堵车一样, 卖盘汹涌，买盘观望，房价不跌才怪呢。
4. 正府不能随心所欲。“正策多变”必然导致股价房价上下大波动。驳“房价股价要涨要跌，正府说了算。”和“正府获利多，对房价股价下跌不会不管。”的错误观点。
客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价象海水，有潮起必有潮落。房价股价象荡秋千，有人推动时就荡得很高，没有人再推动时就越荡越低。面对客观规律，正府不能逆道而行，不能随心所欲，不是无所不能，否则，地震为何不能预报？否则，腐败、污染、偷盗、乱涨价就不见了。即使正府是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
在管理经济中，正府管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”，医治总是不及时。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。房价由每平米3000元大涨到13000元，股价由998点大涨到6124点，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，运用圈钱手段来调控房市，拍卖土地，不断加税。运用圈钱手段来调控股市，发行大量新股，不断加税。“一管就死”，比如股市2007年东见大顶6124点后，“飞流直下三千尺”，2008年10月最低已经跌到1664点（跌去72.8％）。住的是同一个医院，下的是同一种药（圈钱），房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。
经济危机来了，逃命的跑道很小。开发商和炒房客都不傻，在熊市都需要跑得更早，要跑得更早就必须更加敢于杀价，于是，开发商与炒房客抢跑道的竞争开始了。2年以后再次交易的免收营业税的新规定，把房市的大小非放出来了。二手房会价跌量增，一手房卖不过二手房。开发商更困难了，就只好降价与二手房竞争。结果是恶性竞争，恶性循环，房价一路走低。
房价大涨之后是大跌，因为通货膨胀之后是通货紧缩，人珉币升值之后是贬值，热钱流入之后是撤退，出口潮之后是倒闭潮。房价最高涨了5倍，正府趁早碰破它只是中跌，任其大涨会大跌。不软着陆，就会硬着陆。汽车遇到危险时就要及时刹车，不刹车就会翻车。正府不会坐以待毙。不主动把小卒（房市）收拾了，别人（外资或天老爷）会来收拾你的大车（经济和金融）。丢卒保车是人在江湖，身不由己啊。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。如果热钱大撤退，釜底抽薪后房价会暴跌，发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌，就形成关门打狗，为我所用。股价房价需要献身，舍不得孩子套不到狼（热钱）。要么大跌套住热钱，要么热钱逃走房价大跌，迟早都要大跌一回。
5.放任房价上涨，就象放任堰塞湖不断上涨，只堵不疏，后果不堪设想。驳“正府应该救市”和“房价跌不得，损失太大了。”的错误观点。
前几年，砖家叫兽鼓动“小孩”（房价）往大树顶端越爬越高，结果“小孩”掉下来住院了。砖家叫兽在急救室里大叫：“我们早就说不能往下爬，往下爬会摔断腿，你们就是不听。”如果按砖家叫兽的“爬高有理”论去做，“小孩”（房价）继续往大树顶端爬去，“小孩”就不是住院，而是“见上帝”了。砖家叫兽鼓动鼓动骑自行车的人（房价），不歇息地上坡，会不会累死？小孩高烧到39度，刚降到38度，砖家就大叫：“不能再降温了。”医生回答说：“不降就会再高烧到40度去，那要死人的。”拒绝治疗，讳医忌药，必将付出生命的代价。砖家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一条。放任水位继续升高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，损失就大了。砖家都是人珉养着的，却干着坑害主人的事！
房价上涨20万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么下落的势能大，会大跌。一旦大跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。看股市吧，大跌再“救市”就不灵了，只是增加价格运动的摩擦系数而已。 如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。
孟晓苏引用董建华的话说：“什么价格都可以降，只有房价降不得。”正确的理解是：董建华吃尽了房价大涨大跌的苦头。一旦大跌，他也无可奈何。如果让他再当特首，为了不让大跌出现，一定会未雨绸缪，一定会防患于末然，不让房价大涨在前。正府不愿看到堰塞湖“涨得越高，危害越大”的后果，不得不提前疏导。要么主动泄洪（不死人），要么被动等着崩堤（死人），大水总要“大泻”一回。四川省长要选哪一项才能保住官帽子？小洞不补，大洞吃苦。“心软不带兵”。是战争就会有牺牲。你心软，不敢主动地让100个士兵去冲锋，去牺牲，结果耽误战机，导致500人的牺牲。
6.熊市深不可测，初中期救市救不起来。驳“正府会救市，所以跌不深。”的错误观点。
大家在房牛市里都看到了，正府救市的初中期是在卖“空调机”，在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来也是不可能的。2001年股市从2245点开始走熊后，有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，被置之不理，越跌越救，越救越跌，直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。房熊市里，在后期，在转折点的救市才会见效。2008年从春天开始，股珉天天骂正府不救市，到了冬天也没有救起来，
股市从6124点，2008年10月最低跌到1664点，跌去百分72.8，许多房地产股跌去百分80，房价对应的是最低可能跌去百分60。因为你们牛市超涨，所以熊市就超跌。因为你们牛市不言顶，所以熊市不言底，只有更低，没有最低。因为你们在牛市不讲成本，所以熊市也没人讲成本。金融危机后，大多数资产都会跌破成本价格，房地产不会列外，看看金属价格都跌到成本以下去了，比房子更稀缺的原油由147米元跌到了34米元。因为牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。因为大家都在顺势而为，所以牛市里多头的声音压倒空头，熊市里空头的声音压倒多头。
7. 银行按揭是杠杆毒药，毒倒一大片。驳“银行永远支持房市炒作”和“按揭是帮助百姓买房”的错误观点。
" 银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖，有150个人要买。其中100个人的现金能承受30万的价位，50个人现金不够30万。卖价定在30万，房子就供求平衡。这时，“半路杀出一个程咬金”，银行说：米国老太太是按揭买房，我可以按揭7成给大家。于是，卖房客和炒家乘机一步一步地将房价涨到100万，30万现金买到房就成了30万现金只够付首付，透支未来“内需子弹”70万的房奴就出现了。
“按揭击鼓传花”是这样进行的：银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭40万，涨价后卖出。接手的王二用此房按揭60万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭80万，首付55万，总买价135万。结果：一是搞出通货膨胀，二是房价大跌时，按揭者可以把房子推给银行，银行就成为大输家，所以这场“游戏”的“出资人”怕先死就先跑了。现在，按收入把关，李四们只能贷到50万，加上自己的30万，总支付能力才80万。于是，张三们135万买入的房子就成了最后一朵花。
房贷到高位会放大亏损。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。"
房贷到高位会放大亏损。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。
李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”房价涨时，按揭放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
8. 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退，盘久必跌。驳 “我们有中国特色，泡沫不会破。”和“小跌后还要上涨”的错误观点。
炒房客说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你？60年来不遵循规律的事，中国人没少干，最后上天（规律）都使我们付出了惨重代价。2008年3月，著名经济学家、央行货币正策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连米国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
大自然春夏秋冬，四季轮回，万物闹腾，生生死死，符合规律，自然天成。房市，2007年是如火的夏天，2008年是落叶的秋天，2009年是寒冷的冬天。炒房客，2007年猛如虎，2008年骑老虎，2009年逃如鼠。开发商，2007年神气象老爷，大涨价是找死；2008年憋气当孝子，不降价就等死；2009年叹气如乖孙，大降价心痛死。即使是创造了天地万物，安排了四季轮回的上帝，也无法改变客观大势，何况只能顺势者生，逆势者亡的凡胎肉身之人。目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。股市由6124跌到4000点时,多数人认为只是小幅调整, 还在等待新高，等待不断的新高，许多立下雄心壮志,放它10年必大赢。回头看才醒悟：转跌为升只是大户要先走的烟幕弹，只是小炒家的单相思。
自行车上坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩3下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。由于平均每年的税费和资金成本大于10％，房价不涨不跌就是每年亏10％。“亏本的生意没人做”，资金就会流到别的投资洼地去，比如流到先一步见到地价的股市，所以，有价无市时，高位久盘必跌。自行车上长坡一定要“把吃奶的力气也使上去”。下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。正如潘石屹说的：“势如破竹，竹子一开始很难破开，但一劈开，就一下子从上面一直裂到下面。”大趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变。
有的人看到房价上涨或预测房价会上涨，就慌张，就恐惧。其实，不管历史事件多么怪异，历史车轮在客观规律的护航下总是滚滚向前。我相信价值规律，心静如水：房价暴利不会永远存在。万有引力，涨得越高，回落的势能越大。爬得越高，摔得越痛。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低。最会生蛋的母鸡是房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。没买到低价房就象没买到低价万科股，不会永远失去买人机会。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在2008年12月也有：多数房地产股已经大跌70％。
9.房市已是“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。”“路漫漫其修远兮。” 驳“房价只会小跌，不会大跌，房市不会有大熊市”的错误观点。
中央二套说“冬天的害虫不被冻死，来年的收成怎么能好?” 利空满天飞，恐慌气氛弥漫。广深跌势吓人。围城外的人不想进去，大家听说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言，都在袖手旁观。围城里的人想出来，叫卖声一个比一个高。“冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨，跌时就会超跌。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。下跌的第一年，跌去15万，外加资金成本损失5万，共损失20万。下跌的第二年，共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底，“敢问路在何方”？“识时务者为俊杰”，“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？
“市场先生”我行我素，不理睬谁掉眼泪了。顺势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是冬眠，是“打酱油”，不要逞能，不要“俯卧撑”，“吾将上下而求索”就会被套住。没有良心的砖家在股市4000点就鼓动别人买股。结果，小李抄底抄在了地板上，却没想到还有地下室；小王抄在了地下室，没想到下面还有地窑；小张抄到了地窑，没想到下面还有地狱；地狱又分18层。“山重水复疑无路”，不到大底不放量。早买一个月就多亏1万，越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万，越跌越有人要卖。兵败如山倒，直至物极必反、否极泰来，才会“而今迈步从头越”。
股市是经济的晴雨表。2007年10月股指6124点，之后血流成河，2008年10月，最低已见到1664点，跌72.8％。不少绩优股和房地产股跌剩不到20％，皮不包骨，惨不忍睹。同一个屋檐下，同一个经济大背景，“防人之心不可无”啊。
2001到2005股市大熊市，基本面好得很，根本就找不出股价大跌的理由，规律面使之大跌。已涨4倍不回头，为了经济不低头，铁箍已经套在头，股市杀鸡来教猴。高位不跑死多头，黄昏梦想出日头，不肯承认已筑头，退潮发现掉裤头。跌势一旦形成，有很大的惯性和杀伤力，多头是任人宰割的羔羊，谁敢去接高空坠落的飞刀，就会“手痒斩手，脚痒斩脚”。
10.炒房客正在重复许多股珉的错误：在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。
投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票来炒，就不再是长期投资的佳品了！我国炒房是第一回，炒房客正在重复许多股珉的错误：在投机市里+B135做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌30%后，李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为珉工。
许多人说，房价的长期趋势是上涨的。要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房客得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，我们从这种长期上涨的趋势中能得到什么好处？你看重长期趋势，但是许多人是近视眼，许多人在追涨杀跌地做短线，你在几千天的下跌煎熬中最终有一天会扛不住的。
水无常势，兵无常形。2007年11月，中国石油上市首日最高价48.62元，2008年10月中国石油最低见到9.71元，跌去80％。你在48.62元时买了，然后在10元对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是自我安慰，只是笑料。房市大牛市里，从每平米3000元涨到1.3万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里从1.3万元跌到0.7万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房客的各种理由在冷酷的“市场先生”面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股珉就是这样长期被套牢的。
2008年，米国出现了1米元买到1套别墅的情况。2009年，我们可能会出现一批。按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” 。炒家购买1000万的别墅，自己只有300万，按揭700万。房价跌了30％，自己的300万只剩余1元，不就只能卖1元。
房市投资投机者的买是为了卖，在高位会露出“游击队”的本来面目。熊市里抛弃幻想，尊重现实，是最好的投资撑多久呢？
" 在6000点专家对股珉说：中国经济还要快速发展20年，牛市不言顶，不上10000点，死了都不卖。
在5500点砖家说：这是假跌，正常调整，洗洗更健康，还要涨到8000点。炒股要学巴菲特，长线是金，贵在坚持。
在而发家的，所以更知道在下降通道里不能买房。在熊市里，谁愿意购买一块灌水的猪肉回家？开发商谁敢放着这么多灌水的猪肉在手里？
2007年许的错误观点。
牛市里，中介比食杂店多。熊市里，一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。牛市里，挂牌卖出量1000套 / 每天成交200套 = 5倍的待卖率。熊市里，挂牌卖出量增到30000套 / 每天成交减为间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农珉在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。
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狗仔卡
发表于 2009-3-11 13:37:52
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