[法官说法] 租客煤气中毒身亡 房东被判赔25万

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       江苏启东女子路某在离异多年后，终于找到了心仪的对象，两人相约白头到老。没料，两人在车库改建的出租屋内居住的第一夜，就发生煤气中毒事故，男子意外死亡，她自己也差点丢了性命。事后，死者家属将房东、转租人和路某一起告上了法庭，要求赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等共计54万余元。

       8月9日，在启东市人民法院法官的调解下，房东蒋某赔偿25万元，转租人谢某赔偿1万元，路某念及旧情自愿补偿3万元。

       2011年年初，家住启东的路某通过网络，结识了南京工程师周某。两人均离异多年，同样的遭遇，让两人很快走到了一起。同年5月12日，周某从南京来启东看望路某，并决定租房一起生活。
  
       次日，两人在寻找房源时，巧遇正在搬家的谢某。原来，谢某承租蒋某的房屋（车库改建）还有一个月租期将满。在电话征得房东同意后，谢某将房屋转租给两人。当天，路、周两人在附近超市里购买了一些生活用品后，就住进了出租屋。
  
       第二天清晨，该小区保洁员经过该车库时，发现大门紧闭的出租屋内传来一股煤气的味道，赶紧喊来小区保安。保安强行打开门后，发现在里面居住的路某、周某已经昏迷。经医院抢救，只有路某得以苏醒。经鉴定，周某系一氧化碳中毒，血液中碳氧浓度超过50%。
  
       公安人员现场勘验后发现，涉案出租屋系车库改建而成，无任何排气通风设施，而现场的燃气热水器开关没有关闭，淋浴喷头仍在流水。警方认定，液化气经燃烧后产生的一氧化碳气体无法排出屋外是引起周某死亡的原因。
  
       死者之子小周认为，房东擅自改装车库对外出租，以及提供不符合安全标准的燃气设备导致了周某死亡，存在明显过错，应予赔偿。今年初，小周将路某、谢某及房东蒋某一起告上法院，索赔54万余元。
  
       法庭上，房东蒋某辩称，出租的车库经过改装后已具备居住条件；出租房屋的使用、管理义务应由转租人谢某来承担；另外周某缺乏基本安全常识使用燃气设备不当，自身存有过错。

       谢某则辩称，租赁关系是直接发生在周某、路某与房东之间的，意外责任也应由房东承担。路某则表示，她也是中毒受害者之一，事发时她和死者周某是共同承租、使用该房屋，死者周某系成年人，她对于周某没有安全保障义务，意外责任理应由房屋出租方承担。
  
       法院审理认为，涉案房屋内的燃气设备存在安全隐患，导致了这次的意外发生，出租人蒋某负有主要责任；转租人谢某在该房屋内生活较久，对房屋情况比较了解，转租时未将燃气设备使用风险充分提示周某及路某，没有尽到注意义务，存有一定过错，应负次要责任。而路某和周某欠缺基本生活安全常识，使用燃气热水器不当，自身也存有过错。

       经承办法官组织多次调解，各方都同意作出一定的让步，路某念及旧情，同意作出一定的补偿，最终达成上述调解协议。
  
     （顾建兵 王林萍）

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       法官说法

       出租人具有安全保障义务
   
     《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《商品房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。”因此，出租人对出租房屋具有瑕疵担保义务，有义务确保房屋结构、生活设施完整，具备生活居住条件，符合相关安全标准。转租人对于房屋及生活设施的安全性同样负有一定的保障义务，对于可能存在的瑕疵和风险，有义务充分告知和提示次承租人。本案中，涉案出租屋系车库改建而成，无燃气排气设施，存在安全隐患，出租人应负有主要责任；同时转租人未将燃气设备使用风险充分提示次承租人，亦存有一定过错。

       在司法实践中，承办法官发现，因现代社会人口流动性强、房价高等因素，促使不少房东为了赚取更多的租金，会将住房隔成许多小单间单独对外出租，而将车库改建成住房则更为常见，而这种现象在学校、工厂周边等人口密集区则显得尤为普遍。殊不知，这种做法不但改变了房屋结构和原本用途，而且生活设施和安全标准往往也不到位，特别是车库内住人本来空间就小，加上食宿做饭都在一起，极易因煤气排放不畅导致煤气中毒而引发责任事故。
  
       承办法官提醒，房屋出租人要保障租赁物符合安全生活的基本要求，否则一旦出现责任事故，将难逃干系。租房者不要贪图眼前的小便宜，对于租赁价格相对较低的房屋，一定要仔细察看出租房屋及附属生活设施是否完备，是否符合安全生活标准。房东或转租人也要及时提醒租房者要安全、正确地使用房屋及生活设施，以避免此类悲剧的再次发生。

      来源：人民法院报 顾建兵 王林萍