山东将试点商品房现房销售 较取消预售制更激进

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近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，连续释放出多条颇受楼市关注的信息。一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。“两政策对房地产市场可说是‘一松一紧’，现房销售试点使之前的预售制取消传闻又向前走了一步，而降低首套房的贷款首付比例，则很可能进一步刺激刚需入市。”业内人士表示，两条政策若在山东真正实行，其对全国房地产市场的象征意义，将远大于其所起到的作用。
试点现房销售
山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议传出的信息显示，该省要求继续严格落实房地产调控政策，要求各市严格执行商品房预售许可制度，按照“一房一价、明码标价”的要求，切实加强商品住房预售方案审核。预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。要全面实行商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应的项目上，防止资金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。各市也要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。
在加强对预售资金的监管方面，近期国务院督查组对各地房地产情况进行调研时曾被多次提及。据了解，在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出。
“山东此次强调加强对预售资金监管，且对不实行预售资金监管的项目停发预售许可证，显然是对督查组的积极响应。”业内人士表示。
而更受关注的，则是对现房销售的试点。之前社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，曾建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。这一“智囊机构”的建议，曾被解读为政策预期，引发股市中地产股的暴跌，最终在相关部门的出面辟谣下才告一段落。
始于1994年的商品房预售制度，对于降低房地产企业资金门槛，促进房地产开发和销售一直起着巨大的作用。国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。
显然预售制度若真取消，对于房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。而山东明确开展商品住房现房销售试点，无疑将其向前推进了一步。
不过在业内人士看来，现房销售虽然会避免广告宣传夸张、交房质量纠纷等许多预售制度的弊端，但目前若要实行依然不太现实。
北京中原市场研究部分析认为，山东政策中仅提及可能试点，但在还处于加强预售监管政策执行过程中的山东市场，目前更多还是加强对预售资金监管的执行，现房销售很难在短期内开始试点。此外，山东在售的项目中有95%以上的项目都是期房，取消预售证的可能性非常小。
“在房地产调控已经影响经济的情况下，政策制定部门不太可能冒险出台如此激烈的政策，从目前情况来看，楼市最大的问题是存量房源过多，而不是在建量过多，取消预售证只会使得房价再现暴涨，而不会增加市场供应。”上述业内人士对新金融记者表示。
首套、二套房贷“一放一控”
试点现房销售外，“山东版新政”中同样引发关注的还有对首套房贷和二套房贷的表述。山东省强调，严格执行差别化的房地产税收、信贷政策和住房限购措施。严格执行二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策；济南、青岛严格执行住房限购措施；继续落实好对首套普通住房的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。
“山东对于首套房贷和二套房贷‘一放一控’的政策，一定程度上符合保护以自住刚性需求为主的购房者的原则，同时还强调对投资投机性需求的抑制，这种有保有压的灵活思路，我觉得不会被叫停。”上述业内人士认为。
在上述会议上，山东省副省长夏耕表示，要认真落实90平方米以下住宅占商品住房70%的规定，严格限制大户型和高档住房建设。“目前我省在售楼盘中，100平方米以上的户型比例还比较高，'90平方米到140平方米的户型占最大比例'，不符合以中小套型为主的调控导向。”夏耕表示。同策咨询研究中心总监张宏伟对新金融记者表示，山东这种降低首套房贷款首付的“刺激刚需”政策，以及重提“7090政策”，应该鼓励。“2012年限购政策继续执行的市场背景下，首套房贷政策2012年下半年这个刚需的购房时间窗里应定向放宽，应该制定‘差别化’的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。”张宏伟表示。

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