[现在开庭] 房主出租房屋获担保借款后将房产出售

遗忘的尘埃

       [提示] 法院：以担保形式出现的房屋租赁合同无效。

       浙江省杭州市一对夫妻购买了一套二手房，在准备入住时却发现，该房屋已被原房主作为担保将房屋出租给了借款人。今天，浙江省杭州市滨江区人民法院审结这起房屋买卖纠纷案，确认原告梅某、吴某与被告王某、胡某的房屋转让合同有效,第三人刘某十日内腾退房屋，两被告交付房屋并支付延迟交房违约金。

       梅某、吴某欲购买婚房准备结婚。2012年7月，两人通过房屋中介，与王某就涉案房屋签订转让合同，约定价格190万元整。两原告付清全部款项，涉案房屋三证亦全部办理完成，登记房屋所有权人为梅某、吴某。
  
       正当小两口准备搬进房屋居住时，发现该房屋上存在一租赁期为20年的房屋租赁合同，承租人为刘某。后经查，原房屋所有人王某在2012年3月通过他人介绍向刘某借款时，双方签订了为期20年总价40万元的房屋租赁合同。
  
       在两原告办理完房屋过户手续后，刘某主张履行租赁合同，遂发生纠纷，故梅某、吴某将王某、胡某、房产中介诉至法院，刘某作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
  
       法院审理认为，原告与被告王某、胡某之间的房屋买卖合同合法有效，应对合同双方产生约束力；同时房屋已经办理过户手续，现房屋产权人是本案原告。
  
       法院同时认为，王某、胡某与刘某之间的租赁合同，不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是刘某作为其债权实现的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，要确定该行为的法律效力缺乏法律依据，刘某关于确认其与王某、胡某签订的租赁合同有效的请求不予支持。
  
      据此，法院依法作出上述判决。
  
       ■新闻观察■
  
       购买二手房需防范交易风险
  
       在该案一审宣判后，滨江法院结合此案召开二手房交易风险司法防控新闻发布会。
  
       相对于比较成熟的新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险，从而产生了一定数量的涉诉纠纷。
  
       据介绍，2010年至今，滨江法院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案件。其中，买卖合同案件222件，居间合同案件13件。在这些案件的审理、执行中，发现了一些涉及二手房交易的、需要社会公众高度关注的问题。
  
       针对二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等现状，滨江法院出台了《二手房交易法律风险提示十五条》，从土地性质、产权、合同相对人、中介、物上抵押及债权、款项支付、税费等诸多方面对二手房交易当中存在的几大风险点进行了提醒。

     （来源：人民法院报 记者 余建华 通讯员 潘 健）