房屋未经消防验收 租赁合同是否有效

扯不断的红尘

                               房屋未经消防验收　租赁合同是否有效

                                     消防验收不是认定合同效力的必要条件

    案情：

    2012年7月15日，武某与山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照某家电公司将自己有权对外转租的一层街面房租赁给武某开电玩城，租期10年，租金第一年30万元，第2年至第10年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。合同签订后，家电公司即将该涉案房屋交付给武某，武某支付了相应的租金。次日，武某即开始对房屋进行装修。

　　因开电玩城需要房屋消防验收合格手续，武某多次要求家电公司提供，但一直未果。同年8月6日，家电公司法定代表人张某出具了一份承诺书，承诺于2012年8月31日前将消防备案手续办理到位，过期承担一切损失。但承诺到期后，家电公司仍未提供消防验收合格手续。

　　2012年9月3日，武某与张某签订终止房屋租赁合同，约定因出租方到约定期间（2012年8月31日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自2012年9月3日起出租方不向承租方计算房租。但之后，家电公司迟迟不返还武某预交的租金并拒绝赔偿损失。武某遂诉至法院要求家电公司返还租金并赔偿损失100余万元。

　　分歧：本案审理过程中，对武某与家电公司的房屋租赁合同是否有效存在两种不同意见：

　　一种意见认为，本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效而给武某造成的损失应由家电公司承担赔偿责任。

　　另一种意见认为，本案中，武某与家电公司在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同应合法有效。

　　评析：

    同意第二种意见。

　　根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉》，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；　租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

　　本案中，武某所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。

　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是武某开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致武某无法办理电玩城开业前所需手续，致使其合同目的不能实现。武某提出解除合同，家电公司同意，双方经协商一致达成的解除房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在家电公司，其应当返还武某所交租金及押金，并赔偿武某各项经济损失。

　　综上，法院判决家电公司返还武某租金及押金165068元，并赔偿其损失268865元。判决后，双方均未上诉。

　　声明：本报3月2日10版刊载的《公民代理民事诉讼　诉请车旅费被驳回》一文转载自《人民法院报》，作者李智辉为江西省南昌市湾里区法院法官。

    来源：浙江法制报 通讯员　郝岩　王晓