妻子偷卖百万别墅 房管被诉把关不严

雪窗萤几

【案情简介】

      王某一套价值345万元的别墅，被妻子郑某偷偷卖掉了，郑某拿着王某以前的身份证，又找了一个貌似丈夫的男子一同到房管局与买家办理了过户登记手续，之后便杳无音讯。王某提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权转移登记。近日，浙江省宁波市中级人民法院对此作出终审判决，王某的诉讼请求未获支持。

      王某与郑某1986年结婚，2002年王某购买了位于宁波市区的别墅一栋。2008年11月，郑某将该房产委托南天房产中介出售。本案第三人项某的母亲得到信息后，找到南天房产中介公司，在中介公司的工作人员陪同下两次到现场对房屋进行了察看，于2008年12月29日经南天房产作为中介与郑某协商签订了《存量房屋买卖中介合同》。

      2009年1月15日，郑某带一男子称系其丈夫王某，并持王某1996年8月31日领取的身份证与第三人项某到宁波市房管局房屋登记处交易柜台，双方填写了《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》办理房屋买卖转移登记手续。

      郑某收到房款之后便杳无音讯。王某发现房屋被妻子私卖后急忙到房屋登记管理机构，要求撤销该房屋的转移登记，遭到了拒绝，王某一纸诉状将房屋登记管理部门告上了法庭。

      宁波市鄞州区人民法院一审经审理认为，本案被告房屋登记机构在办理转移登记时没有要求双方当事人提供《存量房屋买卖中介合同》，致使合同中标明购买方为第三人项某的母亲，而在被告处申请转移登记的购买方为第三人项某，合同中标明出卖价格为345万元，而双方在被告处填写《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》中所写房屋价格为280万元。被告的工作确有不规范之处，但与被告在办理房屋转移登记行为时能否审查出原告王某系假冒没有因果关系。被告没能发现出第三人郑某所带男子不是真正的权利人王某，既是被告自身职责、能力、条件所限，也是被告出于对当事人提供真实房屋产权证、身份证明等登记材料真实的合理信任，并非未尽合理、审慎注意义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意买受人项某已经根据善意取得制度取得了房屋的所有权，而原所有人原告王某丧失了房屋所有权。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，应优先保护善意第三人的利益。

      鄞州区人民法院作出一审判决，驳回了王某的诉讼请求。

     王某不服提起上诉称，一审法院对于项某是否属于善意取得的审理和认定超越了行政诉讼的审理范围；房屋登记管理机构办理转移登记错误，应予撤销。

      宁波市中级人民法院经审理认为，被上诉人宁波市房管局在办理转移登记时，作为出卖方的上诉人王某并没有把争议房屋出卖给上诉人项某的真实意思表示，被上诉人市房管局作出的房屋登记行为依法应当撤销。但根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，应优先保护善意第三人的利益。

      宁波中院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

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【评析】：

      本案主要涉及行政登记的法定审核义务与物权法的善意取得制度两个法律问题，实际是一起民事行政交叉的案件。物权法出台使不动产善意取得制度有了法律依据，但是，在行政诉讼中如何适用物权法，行政审判能否就第三人对不动产是否属于善意取得作出认定，还存在一定的争议。本案关键要认清三个问题。

      被告是否尽到了审慎审查义务

      根据《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，除了应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书外，还需提交证明房屋所有权发生转移的材料，在本案中即为双方当事人签订的《存量房屋买卖中介合同》。而被告在办理登记时没有要求双方当事人提供，致使《存量房屋买卖中介合同》中的购买方为第三人项某的母亲，而在申请转移登记时的购买方却为项某，合同中出卖价格为345万元，而双方在被告处填写的《房地产交易、房屋所有权发证申请审批表》中房屋价格为280万元。被告的工作的确存在不规范之处。

      根据《房屋登记办法》第十八条的规定，查验申请人提供的上述权属证明和其他必要材料，是房产登记机构的法定职责。上述规定表明：房产登记机构查验对象应当是《房屋登记办法》第三十三条规定的登记材料即书证。查验登记材料应当遵循合法、合理、审慎的原则；根据《房屋登记办法》第二十条规定，对申请登记材料齐全且符合法定形式，申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请转移登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请转移登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请转移登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记。

      用旧身份证办理登记是否有效

      本案原告王某于1996年8月31日向宁波市公安局江东分局领取了身份证，后因其迁居至海曙区，于2001年1月31日向宁波市公安局海曙分局又领取了身份证。所以，王某认为，1996年8月31日的身份证是一个作废的证件，登记机关应当进行审查而却没有审查出来，所以，登记机关存在审查不够审慎过错。

      根据《中华人民共和国居民身份证法》第十一条规定，领取新身份证时，必须交回原证。原告王某存在着多本身份证件，违反了居民身份证法的有关规定，但造成这种情形的原因在于王某自己。同时，居民身份证法并没有规定领取新证后原证作废，故两证均是有效证件。因此，行政机关审核该证件后认定证件真实有效并无不当。

      如何平衡原房主与善意第三人利益

      登记的作用在于维护不动产物权的安全。民法上的安全分为静的安全与动的安全。静的安全，是法律对于主体本来享有的权益予以保护，不使其他人任意侵夺。动的安全，又称交易安全，限于主体依自己的行为取得新利益时，法律对之加以保护，不使其归于无效。不动产动的安全就是要优先保护善意第三人的利益。登记制度因为不动产物权变动而具有意义,没有不动产物权变动,登记制度基本上没有存在的价值。也正因此，物权法对不动产善意取得制度作出了明确的规定。

      本案中，王某也是受害者，其财产权也应该得到保护，但关键是王某该向谁主张权利。对此，物权法规定，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，也就是说王某虽然无法讨回房产，但可以向其妻子郑某主张卖房款及其他损失。当然，这中间有一定的风险问题，如果王某一直找不到妻子郑某，可能无法追回损失。

      从风险控制的角度来看，因为王某本人知道夫妻双方的感情程度，只要稍加注意，妥善保管好房产证、身份证，就可以防止本案的发生。从这个意义上讲，让作为风险控制能力相对较强的一方原告王某，承担向无权处分人其妻子追偿的负担和追偿不能的风险，是合理的。