所购房屋被查封 买主不享优先受偿权

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【案情简介】：

      近日，四川省成都市锦江区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订房屋买卖合同后，因房屋被查封无法过户，要求解除与被告的买卖合同。法院一审判决解除原告夏某与被告罗某签订的《房屋买卖合同》；被告刘某、罗某返还原告夏某购房款30万余元；驳回原告夏某的其他诉讼请求。

      原告夏某诉称，被告罗某和刘某是夫妇，被告经公证委托程某出售被告的房屋。2009年8月，原告与被告的委托代理人程某签订了购买被告房屋的《房屋买卖合同》，合同签订当日，原告支付购房定金2万元，后原告又向罗某交纳了28万余元的抵押贷款，并结清了相关抵押登记手续。原告合计付款30万余元后获知，该房屋被法院同日查封。被法院查封的罗某的房屋，其价值中有28万余元是原告购买罗某房屋的购房款，而且是支付银行的已办理了抵押登记的债权，不是罗某的财产。现原告请求法院判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；被告向原告退还购房款30万余元，且原告享有该房屋出售款优先支付权。

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【评析】：

      罗某是讼争房屋登记的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗某与其夫刘某经公证共同委托程某出售罗某所有的讼争房屋，该委托系罗某与刘某真实意思的表示，委托的内容不违反有关法律规定，合法有效。

      罗某与刘某委托程某后，程某在委托期限内与夏某签订《房屋买卖合同》，收取夏某购房款。程某的上述行为应视为罗某、刘某夫妻的行为，由此产生的权利义务均直接由罗某、刘某承担。故该《房屋买卖合同》也是当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力。双方均应按合同约定履行各自的义务。在夏某已向罗某支付购房款30万余元后，罗某的房屋却因法院的查封不能过户至夏某名下，罗某也没有实际向夏某交付房屋，致使夏某不能实现合同目的。现夏某请求解除夏某与罗某签订的《房屋买卖合同》，罗某、刘某归还30万余元的购房款，法院予以支持。

      关于夏某是否享有该房屋出售款优先支付权：优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。本案中，虽然夏某向罗某支付购房款30万余元，为罗某结清了其向银行的借款，但夏某主张解除合同，出售方返还购房款。此时，刘某、罗某所欠夏某的款项已为一般债权，一般债权人的地位平等，且罗某所有的房屋并没有出售，夏某、罗某之间并没有办理抵押登记手续，夏某并非该房屋的抵押权人，夏某请求享有该房屋出售款优先支付权，没有事实和法律依据，法院不予支持。