购买房屋后未过户，新买房人的房屋转让合同是否有效？

风和日丽 · 发表于 2018-8-27 15:06:49

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　　大多数人买二手房付款后都会急于过户，但有一些投资客或中介人，为了节省交易中的税费，购房后主动要求不过户，待找到下家后让房东直接过户给下家。那么他与新买家签订的《房屋转让合同》是否有效呢？
　　今年3月5日，张某与房东杜某签订一份《房屋转让合同》，约定张某以69.3万元的价格购买杜某名下位于平湖市某小区的一套房屋。合同签订当日，张某向杜某支付了定金10万元。3月17日，张某又向杜某支付了25万元。另外，双方约定暂不办理不动产转移登记手续，买方作为投资用途，卖方须无条件配合第三方过户；房款在过户时付清。
　　4月5日，张某通过房屋中介赵某将上述房屋以90.68万元的价格转让与王某，并签订一份《房屋转让合同》。合同签订后，王某即向张某支付了定金5万元，后又付20万元首付。4月12日，应王某要求办理过户登记手续。遂张某与杜某一并至不动产登记中心，将所涉房屋从杜某名下过户登记于王某名下。
　　王某向张某出具欠条2份，分别注明尚欠房款中的65万元办理贷款进行支付，另有余款6800元定于5月6日支付给张某。事后，王某了解到，张某一倒手赚了20多万。于是，他发短信告知张某，与其直接办理房屋交易的是杜某，房价69万，已付25万元，尚欠45万元他会直接付给杜某，张某仅起介绍作用，他愿意支付张某适当的中介费。张某不同意，于5月8日将王某诉至法院，要求支付尾款65.68万元。本院于6月5日作出判决王某于本判决生效后十日内支付张某购房款65.68万元。王某上诉于嘉兴中院，后王某履行了本院判决，并撤回上诉。
　　解析：
　　王某在与张某签订合同时，应是知道该房屋尚未办理不动产转移登记手续的，由其向张某出具的二份欠条足以证实。王某与张某签订的《房屋转让合同》，当人意思表示真实，合同真实有效。原告向杜某购买本案房屋后未办理不动产转移登记手续，只是不发生物权变动，并不影响本案当事人之间《房屋转让合同》的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告以原告未取得房屋所有权为由，主张合同无效，缺乏依据。故本院作出上述判决。
　　承办法官提醒市民，买二手房付款后不立即过户，不仅会引起不必要的纷争，而且二笔交易只存在一次交税，这种逃避税费的行为，会受到行政处罚或刑事处罚。
来源：浙江法制报