何新先生谈：为什么房价难以下跌？
不严肃 于 2010-9-3 07:23
本人近日问何新先生：近期媒体报道各地住房空置率甚高。那么市场房价会否因滞销而下跌？以便促销？ 何新先生笑答：你难道以为房子是萝卜白菜──如果不好卖了，卖菜的怕烂在手里，就会降价促销？要知道，房子不是日常消费品，是社会资本的耐久性投资品，是可以为投资者保值的固定资产。 有些不懂经济的经济学人总乐于言之凿凿地预言房价即将大跌，预测房市何时会崩盘。这也许会迎合很多需要房子又买不起房的人的心理，可以赢得喝彩和期待。但事实上这种情况不可能发生。因为房价大跌会导致国家金融体系的崩溃，那不是房地产崩盘，而是金融崩盘，是国民经济的灾难。 中国经济近年已经彻底地被房地产绑架了，短期内根本无法解脱出来。 我问：为什么？ 何新先生说：很简单的道理，房子的主人究竟是谁？许多人以为房子只是开发商的，殊不知多数房子的真正主人并不是开发商而是银行。因为：
1、从开发商圈到地，做好规划，准备盖楼起──就要向银行贷款。银行是根据所评估的市场未来房价，而把款贷给开发商，开发商才能造房。这是第一级房贷。对银行来说，贷款给开发商也不是为了做公益而是为了投资赚取利息。
所以，造好的那些房子虽然名义上还是开发商的，但其实在开发商归还全部贷款前，房子已经不属于他而是作为抵押品成为被质押给银行的资产。如果任何开发商敢擅自做主为迎合市场需求而让房价下跌，那不仅意味着自身失去还款能力亏损破产，而且房子还会被银行收走。（这一现实也证明市场价格理论的虚妄性──商品价格并非由供需关系调节，而是由资本市场来决定。）
另一方面，房价严重下跌导致房子市值低于作为贷款根据的评估价，则意味着银行资金和资产都将遭受严重损失。所以无论对于房产商还是银行，房子卖不掉并不要紧──只要价格不下跌那么房子作为资产的名义市值就还在，就不会发生重大损失。而且卖掉卖不掉，对银行无所谓——反正你房产商不管如何都要给银行按期付利息。
2、某些经济说客老是拿房屋造价、成本问题說事，认为高房价是一种暴利───要求政府出狠招打压房地产商，从而压下房价。他们不知道，打压房价疼不到房产商身上，而是直接就会疼在银行身上。房价下跌第一受损者并不是房地产商而是银行。而银行是谁的？国家的。
3、多数购房者向银行贷款购房，银行也是根据市场现实的房价作为依据而向购房者放贷。这是第二级房贷。如果购房人还不起按揭，房子也会被银行收走。但如果目前房价暴跌，则势必使先前贷款购房人蒙受损失而弃房逃贷───这也会导致银行资产蒙受重大损失。 4、这两级房贷的发放依据都是根据房子的现实市场价格评估。如果房价暴跌，即意味着银行放出的贷款评估有误。房价暴跌后，银行收回的房产将只能低价拍卖，那么银行贷款势必会发生严重亏损。不要忘记，银行是国家的。所以最终受损失的还是国家。国家会这么做吗？ 5、此外，还要注意，地方税、银行利息的重要来源都是各地房地产业。房价暴跌将意味着地方税收的严重下降，是各地政府不能承受的。
所以，综合以上因素可以断言，无论房市是否陷入呆滞，房价不可能严重下跌。如果房价暴跌，则意味着国家金融业将发生灾难性崩盘。 6、由于房产是投资品，在目前多数实体经济非常不景气的形势下，大量社会资金退出其他实业而仍在进入房产投资寻找套利出路。目前二线非中心城市的房价仍在大幅持续上涨即可证明这一点。
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楼主: 因为所以
狗仔卡
发表于 2010-9-15 13:04:38
显身卡
