文字游戏、暗箱操作……宁波房产中介市场乱象丛生亟须整治

风和日丽 · 发表于 2019-2-26 10:51:45

　　摄影董小芳

　　伴随着经济的快速发展和城镇化进程的提速，近年来，我市购房和租房市场迅猛发展，大大小小的房产中介如雨后春笋般涌现。在为市民带来便利的同时，暗箱操作、霸王条款等市场乱象也不断滋生，不仅让购(租)房者“很受伤”，也为我市房地产市场埋下了风险隐患。
　　现状：乱象不少
　　说起房产中介，不少人可谓“爱恨交织”。爱，是因为中介手中掌握着大量的房源信息，有助于尽快找到心仪的房子；恨，则源于市场的杂乱无序，一不小心就掉进了“坑”里。
　　日前，小玉就因为买房遇到的糟心事将一家房产中介诉至江北区人民法院。事情得从去年8月说起，当时小玉通过一家房产中介，看中了梁某名下的一套拆迁安置房。随后，在中介的安排下，小玉与梁某签订了转让协议，以90万元的价格成交，并约定协议签订当日小玉支付定金10万元，半个月后再支付首付款30万元，两个月后办理过户。不料，到了约定的日子，房产中介和梁某却没有如约办理过户。小玉多次催促未果，遂向房产中介和梁某发送了律师函。让小玉意想不到的是，梁某表示定金和首付款一直没有收到；房产中介承认收取了上述款项，但目前无力退还。
　　同样在购房过程中遭遇陷阱的，还有肖先生夫妇。去年年初，通过中介公司，他们购买了杭先生名下的一套房产。随后支付定金和首付款、办理过户、缴纳税费等，一切顺利。拿到房子后，肖先生夫妇就紧锣密鼓地进行了装修。不料，事后，肖先生得知有人曾在该房屋中过世，顿觉心中膈应的他们向杭先生提出了退房。协商未果，肖先生夫妇便以故意隐瞒房屋负面信息，将杭先生和中介公司诉至海曙区人民法院。最终，法院判决撤销房屋买卖合同。
　　这样的因中介不规范操作而引发的购房纠纷，在甬上法院并不鲜见。以海曙区人民法院为例，2015年以来，仅该院受理的涉房产中介租赁案件就有192件。
　　“房产中介的‘套路’很多，上述案例中提及的隐瞒房产真实信息是常见的一种。司法实践中，涉案的房子有的被查封、有的仍欠贷、有的已租了出去，中介公司却往往有选择性地进行告知，违背了购房者的知情权，最终导致后续纠纷的发生。”法官介绍。
　　而对于房产中介市场乱象，市民接触到的远不止这些。
　　“最常见的就是虚构房源、虚标房价。不少人买房前会习惯先在网上寻找，但花费几个小时寻找之后，一拨打电话，通常会被告知‘刚刚卖了出去’，然后再被推荐其他的房源。”业内人士坦言，这是很多房产中介惯用的伎俩，目的就是以好看的图片或低价将顾客吸引过来。
　　此外，收费随意性大，也是房产中介市场常见的乱象。随着越来越多的人来分房产中介市场这杯羹，不少中介公司开始采用“低佣金战术”开拓市场。“甚至同一个中介公司，不同的员工报出的中介费都不同。”最近正奔波在购房路上的苏先生告诉记者，有一次他通过一家中介公司看了一套房子，仅隔一个星期，在这家公司的另一个门店，工作人员向其推荐了同一套房子，不同的是中介费少了不少，“一下子让我觉得太随意了，对这家中介的印象也很不好。”
　　原因：监管不足
　　任何乱象的出现都不是偶然，房产中介市场的乱象丛生，背后有着复杂的原因。
　　“市场不规范，监管和执法力度不够是一个主要原因。”在今年的市两会上，谈及如何规范房产中介市场，市人大代表、海曙区人民法院副院长张丹丹提到，目前，对中介负有监管责任的有工商、房管、劳动、物价、税务等多个部门，但部门之间职能交叉，执法依据不同，导致管理内容和标准不统一，容易产生漏洞。
　　个别职能部门对市场乱象“睁一只眼闭一只眼”，在打击整治上消极作为乃至不作为，也助长了房产中介机构不规范行为的发生。个别中介公司不再仅仅居间介绍房源，而是以“承租人”或者“出租人”身份直接介入交易市场；甚至还有中介公司从事发放贷款业务，为资金短缺的买家提供贷款，并收取高额利息。这些模式突破了中介的传统经纪功能，拉长了交易链条，为房产中介市场埋下了隐患。
　　同时，准入门槛低导致房产中介机构从业人员素质参差不齐。
　　当前法律法规对中介公司的设立并无特殊要求，从业人员没有准入限制，缺乏统一的管理、培训、考核。一些中介人员一味以谋取利益为核心，发布虚假信息、诱导签订“阴阳合同”等不规范行为并非个案，严重扰乱了正常市场交易秩序。
　　“学历无限制、年龄无限制、从业经历无限制等，门槛可以说相当低。不少从业人员一入职就开始接手干活，对应有的业务知识和法律常识知之甚少。”业内人士说，例如中介机构应对所买卖房屋产权状况、使用现状、当事人委托资格、购房者资格等进行严格的审查，但实际操作中，不少业务人员往往做不到严格审查，对合同的履行也是应付了事，从而引发纠纷。
　　再则，目前我国还没有专门的房地产中介管理法规，仅有的几个法律条文散见于《合同法》《城市房地产管理法》等，且过于笼统，缺乏明确具体的规定，不足以起到规范现实中复杂多样的房地产中介行为的作用，导致中介机构对相应的权利、义务和法律责任处于比较模糊的状态。
　　另外，从操作层面讲，居间合同条款的格式化，也影响了买卖双方的自由约定。实践中，中介公司往往提供固定格式的协议，涉及居间的内容均以格式条款在协议中简单载明。而事实上，很多时候双方往往会口头约定中介费打折、中介服务包括协助过户等内容，但这些口头约定未转化成书面承诺，一旦中介公司反悔，委托人往往“口说无凭”，纠纷就此产生。
　　建议：强化管理
　　规范房产中介市场，推动其健康发展，要着力在“强化管理”上下功夫。
　　“要强化行业管理。建立租房中介行业自我管理机制，完善行业规则，加强行业自律。”张丹丹建议，通过行业管理，不断强化从业人员教育培训，完善从业人员的准入条件，优化人员构成，从源头上提高从业人员的整体素质。并积极引导中介机构依法、规范、诚信经营，实现中介自律和行业管理双轮驱动。
　　强化管理，更要加强行政监管的力度。“可以构建起由相关职能部门共同参与的联动执法机制，共同加强监管；建立信用评级体系，将违规操作、违法居间的中介机构纳入失信‘黑名单’，并视情节轻重，限制其在一定期限内经营，直至取消从业资格。”业内人士建议，同时，加大行政处罚的执行力度，畅通群众投诉与举报平台，加大对违规房屋中介行政处罚的社会曝光力度，增强消费者的市场辨别能力，促进房屋中介市场的净化。
　　“作为购房者，我们建议能由相关职能部门制定一个规范的居间合同范本。然后居间双方可结合交易实际，对相关权利、义务，特别是中介服务的具体事项和时间进度、中介费用和支付条件以及违约责任等进行详细磋商，并将协商结果以书面形式加以明确。”购房者苏先生在采访中提到，这样做可以确保“白纸黑字，有书面凭证”，产生纠纷了也可以“有约可查”，从源头上预防和减少纠纷。
　　在健全、完善法律规定上，作为计划单列市，不少业内人士建议市政府率先出台符合房产中介行业发展、内容完整、操作性强的相关规范性文件，进一步明确中介机构在居间各环节中的权利、义务和法律责任等，以更好地发挥法律制度的规范和引导功能，预防和减少纠纷。
　　此外，加强普法宣传，司法部门可不定期以典型案例的形式，深入社区、企业进行普法，提醒买卖双方在签约前了解房产交易的相关政策，摸清拟交易房产的权属状况，对中介公司的口头承诺采取录音等方式加以固定等，督促中介公司依法履行合约，提高其违法成本，保障当事人合法权益。
　　“当然，对买方来说，应该在交易之初，对相关中介有一个细致的评判考量。包括查看对方是否有合法的营业执照，签订协议或合同时要看清楚对责任的划分和赔偿的约定是否有含糊其词的地方，没有票据绝对不能交钱等。”法官提醒，一旦在交易过程中发现问题，应立即求助于相关职能部门，或通过司法途径维护自身的合法权益。
　　记者董小芳通讯员陶琪姜凌宇磊
　　新闻1+1
　　合同不能正常履行中介费怎么付？
　　“司法实践中，在房屋买卖合同不能正常履行的情况下，中介费要不要支付，支付比例如何计算，这是常见的纠纷争议所在。”法官说，一般情况下，如果房产中介在其自身能力范围内提供了真实信息，促成了合同的签订，那么中介公司对于居间报酬的诉请，法院通常是给予支持的。
　　但在一些情况下，是可以追究中介责任的。如“未履行提醒、告知义务”，即部分中介机构或经纪人经验不足，对价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同；“审查不到位”，即中介机构未尽到对买卖房屋的审查义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致、要求共有权人作出同意出售承诺等，若因这些因素导致合同在履行过程中出现障碍或者无法履行，中介需承担责任；“怂恿签订阴阳合同”，即中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案，给国家造成损失的同时也给一些当事人恶意不履行合同提供了借口。(董小芳)
　　评说
　　房产中介市场当严治
　　在媒体工作多年，关于房产中介市场之乱素有耳闻，直到去年我要改善住房换套电梯房，才真正有了切身的体验。
　　不可否认，房产中介中也有一些服务态度好、讲诚信的公司，在去年的卖房买房中我就碰到过两个。但的确也有不少房产中介包括在宁波已有相当名气的中介公司，“套路”一个接着一个。比如说网上刊登虚构房源，有一段时间，我们一家3口一直在查询中介公司发布在网上的宁波房源，发现地段、房价都中意的房源，一打电话过去，不夸张地说，至少有50%是“房子已经卖掉了”，接着推荐其他你不感兴趣的房源，更为离谱的，还给你推荐商铺店面。至于价格也是乱得很，我们卖掉的那套房子跟中介公司说的是一个价，但几个中介公司(有些我们根本没去登记过)刊登在网上的已有不少的差价，要知这些差价是以“万”为单位的。幸好我们在买房时不断在网上搜索比较同套房价格，最终才没有吃亏。今天刊登在图示上的房产中介公司几个“套路”，我们或多或少碰到过。
　　房产中介市场的乱象，严重破坏了诚信社会建设，破坏了公平交易秩序，损害了普通购房者和“刚需”一族的权益，在一定程度上推高了房价增速，违背了房子“只住不炒”的原则，使整个社会“购房焦虑”情绪蔓延。
　　房产中介市场的乱象，在某种程度上是监管松懈的结果。当下，唯有严治，才能规范市场。所以，希望相关部门高度重视住房这个老百姓重大的民生问题，联合起来严厉打击房产中介违规行为。同时，在推进房产中介行业守信激励、失信惩戒机制建设中，逐步建立健全房产中介行业信用体系，让房子“只住不炒”成为现实，真正实现人人有房住的梦想。(李国民)

　　图示

张悦制图

来源：宁波网