宁海楼市十年直观感受

温柔的记忆 · 发表于 2023-4-18 13:00:41

   宁海和宁波商品房性质不同，宁海比较独立，跟宁波主城区联系不够紧密，而且城区土地比较集中，乡镇都是永久基本田不能新建，所以我感觉宁海房价不会降，买房要看地段和配套，还有户型采光、得房率、绿化率，物管
   核心地段新盘还是会开出1.9万（比如海逸湾、蒲湖）那蒲湖一期是老城区绝唱了，我认为周期性过高了，没有可比性，尤其是蒲湖二期他的土拍和建安费很高，地理位置不逊蒲湖一期，得房率超过90%。另外我们看海逸湾和当初自在城一样新城天明湖概念，炒的是177湖景房。我们看3月份网签交易量上来了，主要集中在蒲湖、海逸湾、北宁府。最早天明湖概念的是交通自在城，我记得10年前开盘1.2万，巅峰是在12年的紫金花园（购房主力是干部和明璟庭一样多），就连2009年东景花园安置房都要开盘7500元以上，为此还专门发帖金九银十，宁海房价高处不胜寒，因为此一帖在线一炮走红。所以十多年前的宁海房价就超1.2万了，已经是宁波相差无几了、不分上下了。这十几年真正有钱的企业主和资源都向宁波市区集中，资源分散了，所以现在的宁海实体经济不如当年。只是那时候城镇化没有现在这么高，城乡发展均衡，很多住在乡下，没有那么多人有这样的切实直观感受，去关注当时的房价。宁海的房市可以分二个阶段，可能和民间融资的月月会有关（农村更多的是月月会互相筹资）2008-2013一个阶段，2016-2019一个阶段，2008-2013年是宁海房价攀高的一个阶段，2019-2020年是宁海房价攀高的一个阶段，这是我实地拜访、利用大量数据总结出来的一个参考模型。
   2016年宁海踏上旧城改造棚改的顺风车，拆迁户的购买力与之前真正有购买力的原住民不能比，那时候宁海的外来人口非常多，宁波各区县发展均衡，三公经费没有管的那么严格，国内消费市场发展势头很猛，他们都是最早创业吃第一口螃蟹的人。他们都是全款的为主，现在农民进城按揭，为了配套学区教育质量，很多首付还是不惜一切代价亲戚七凑八凑的，杠杆率很高，生活品质下降，这也是宁海城乡发展差距大造成了，这十几年宁海城乡发展严重失衡，户籍人口严重下滑，农村产业凋零，原住民都外嫁外出就业，农村资源向城区集中，这跟壮大乡镇发展是本末倒置了，主要还是受制于三区三线，这也是我们力推壮大农村集体产业经济是缘由之一（宁海最强的注塑模、冲压模和压铸模，正是户外用品制造中应用最广泛的模具）我认为近几年这一批购买力强的以公务员医生教师为主（我认为他们有公积金和房补压力应该不是很大，主要是为了学区和配套）以及最早在上海杭州赚回来的这一票，加上拆迁户这三种，本地企业主买在宁海的反而不多，以御华府、郁金花园为主。相较于宁波主城区我认为随着宁海经济发展这样的选择也是不失为恰到好处。