宁海商业问题分析

温柔的记忆 · 发表于 2023-10-3 12:32:39

【业态低端难吸客，商业集聚太分散】这是我对宁海五街汇的评价！（中山中路、中山西路、人民大道、兴宁南路、兴宁中路称为五街汇）客流的“引入”与“流失”，关键还在于项目自身的定位与运营。自身商业定位不清晰、品牌规划不合理的项目，便只能沦为其他商业的陪衬与牺牲品，我们看桃源广场和泰悦城就是活生生的例子，不仅在前期广场设计、后期管理运营上都是没有思路的，所以在开业之初的新鲜感，桃源广场的营业额已不复往日！
再分析宁海人民大道地下步行街，建设初衷是考虑人民大道的客流车流对主干道的堵塞，起到分流作用，也为了减少交通隐患。
但是宁海人民大道地下步行街的业态低调落后，占比最多的低消服饰，以及西首的餐饮业态多以小吃和快餐为主，整个地下商业仿佛变成了单纯解决“吃饭问题”的“大食堂”，与现代人的消费模式不符，二是宁海的商业布局呈现分散细化的态势，没有像西子国际一样与世贸中心、汽车东站、第一医院形成人流集聚作用。
所以宁海很多商业难以单独发展，招商业态和运营这一块又不能发挥专业性。我们看成熟的专业开发商他们在商圈的业态组合、品牌落位、人流客群都是做过定量分析的。三是宁海的公交线路的站点重心是要解决宁海的交通快捷度，宁海大量的地下空间和重点区域没有利用起来，地下商业布局在边缘区域，距离商圈太远，人流量实在是较小，发展难有起色！
【1】湖西商业街（天悦广场）号称投资20亿元不要搞了10万方改7.4万方，不管城投有没有接手，除非推倒重来，造起来也是第二个桃源广场，格局已经设计差了，更不用说运营这一块了！当时说反斗城已经招商完成，2016年到现在拿地7年了还在玩泥巴，私自改变土地用途，等着土地增值！为什么项目建设方案及相关规划设计内容可以进行多次变更？因为开发业主同施工总包单位在工程主体结构结算方面存在分歧？

【2】泰悦城2014年总投资3.5亿元5万方商业综合体，世纪泰丰集团设计的，是港胞孙启烈先生投资的（深甽长洋）他的设计问题处处存在，比如电梯对大门主通道，中庭就这么大，电梯直接一个没了，而且星巴克这边不做大门，开在东南门馨园这个角落，真神设计！星巴克大转角，不做正大门，曝光度不要不要的。门头放着个大屁股购物达人雕塑，审美不够雅观，占据太大空间，还没有灯光设计和音乐喷泉！

【3】桃源广场总投资3.7亿元的DOBT项目，由桃源街道和科技园区新兴区块主推，是由宁波华丰2013年投资的，其中2.2亿元包括桃源中学体育馆、游泳馆、操场由政府回购，1.5亿元由华丰集团投资运营十年，现在已由恒太集团接手运营，但是东西区过于分散，业态组合比较混乱，变成了培训专区，B1发烧友和F4力德斯。

【4】奥莱广场是县交通局和桃源街道主推的项目，由华孚集团（星耀城）和尚都里置业投资4亿元建造，这里的奢侈品是品牌断码店，大家不要以内是品牌店，觉得宁海不适合，当时有部分餐饮海底捞和肯德基签了15年运营都黄了，还有蔚来和天体换电站，套牢了很多街面房业主！分析问题主要是招商来得商业运作不成熟，商业开发能力欠缺！

【5】城隍庙商业中心总投资10亿元，是由杭州绿城六合设计的商业综合体，布局过于分散，层高实在太矮，主通道设计几乎没有，更何况是室外露天的？由宁波全程商业公司于2023年4月30运营（恒太+西子），设计缺陷很多在此不再赘述！反正很多没有餐饮功能，电功率不够，层高太低室内有落差感，还没有烟感，后面增加的！这个设计师绝对是大神！
宁海商业缺的不是消费群体，相反宁海消费外流很严重，很多流向奉化、鄞州市场，别说高端、中端市场都留不住，内循环做不好，等同于为他人做嫁衣，所以大力推进城乡一体联动，做好城市内核循环，放眼大环境，与时代为伍与时俱进，是我认为当前经信等主管部门需要重视的问题！