说说住宅用房的居住权

老中介人潘

                                                                                                                                                                  

      不动产权登记中，有一项是“居住权”，出售住宅用房的房源中，如果遇上了有居住权登记的房屋，购房者就要认真考虑，不要急于下单，除非出售者同意注销居住权。假如购房者同意出售方的居住权人按原居住权登记继续享有居住权的话，那么购房者可以购买这套房屋，买方新到手房屋的不动产权证就要申报卖方原来登记居住权人的居住权登记。要注意的是，一. 有居住权登记的房屋，银行能否同意申办按揭贷款或其他抵押贷款？二. 如果买方今后要出售该房屋，有居住权登记的，新的购房人能否接受？
        购房人，即之后的房屋所有权人，房屋所有权人有所有权，有居住权。问题在于上手的居住权人延续到这手作为居住权人与购房人同住，同个屋檐下，居住着两户不搭界的人家，总有些不方便，如果没有一定的关系或缘分，如果缺乏谦让与包容，时间一长，难免有纷争。因此，选择二手房时，需了解出售房屋的不动产权是否登记了居住权。 居住权这条法律规定，一般的房产中介人应该清楚，如果这条法律也不知道，便是不合格的中介人。怕的是，顾客不了解“居住权”这条法律规定，而中介又一时疏忽，导致了购房纠纷。  
        “居住权“这条法律规定出自2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过的2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第十四章 居住权：“第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求：（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。有了这条法律规定，居住权的问题得到了真正的落实，尤其是解决了老人的后顾之忧。比如：有的房子是父母全额出资或部分出资购买，考虑到父母年纪大了，又没有另外的住处，儿子儿媳（女儿女婿）根据《民法典》的相关规定，把房子的不动产权申报登记父母的居住权，让父母安下心来过好晚年生活。有的父母为了让孙子孙女（外孙外甥女）报名读书，便把自己居住的房子过户给儿子（女儿），让孙子孙女（外甥外甥女）迁入户口一起居住，在爷爷奶奶（外公外婆）住房的学区报名读书，儿子儿媳（女儿女婿）为了让父母放心，过户后的不动产权申报登记父母的居住权。有了民法典，双向解决了问题。

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