住宅改民宿？隐藏的这些法律风险要注意

半步天涯

      近日，舟山嵊泗的一名读者向“法姐姐”来电咨询，说自己看好当地海岛旅游市场发展前景，打算租几套住宅装修后作为民宿对外营业，但对可能涉及的法律风险一知半解。为答疑解惑，“法姐姐”采访了法官、律师及市场监管部门，探讨住房改民宿背后暗藏的法律风险，并整理出指南，供大家参考。
　　住房改民宿
　　需要办理哪些证照？
　　答：2019年，文旅部颁布的《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T065-2019）规定，民宿指利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800平方米，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。住房改为民宿，需要办理以下证照：
　　营业执照：开办民宿属于经营行为，需要办理营业执照，经营范围需包含住宿服务或民宿服务。业主需要提供房产证或租赁合同、身份证明以及经营场所证明等。
　　特种行业许可证：需要提供营业执照、消防验收合格证明、房屋产权证明等，向当地公安机关申请。
　　消防安全检查合格证明：消防部门对疏散通道、灭火设备等进行验收，以确认建筑工程的消防设施符合国家规定的标准和要求。
　　卫生许可证：涉及餐饮服务的民宿需额外办理，部分地区要求公共用品“一客一换一消毒”并留存记录。
　　上述证照可以在哪里办理？
　　答：以浙江为例，业主可通过浙里办APP线上便捷办理，或者选择线下传统办理方式。尤其要注意，办理民宿特种行业许可证时需提交诸如各层客房、内部通道、消防设施等分布及平面示意图等资料。相关部门在审批时，会重点关注民宿所处位置是否处于自然保护区、重要文化遗迹等敏感区域，上述地区的业主需要注意当地是否有特殊性的规定，此外，还要关注民宿设施是否符合消防、治安等安全标准，例如是否配备充足的疏散楼梯，装修材料是否防火等。
　　农村房屋
　　是否能经营乡村民宿？
　　答：可以。农村房屋通过作为民宿经营的各项行政审批后，既可以自己经营，也可以出租给他人经营。反之，如果没有获得民宿经营用房审批的，对外签订用于民宿经营的租赁合同可能面临合同无效的风险。
　　普通住宅能开民宿吗？
　　答：只有取得上述相关证照，方可合法经营。另外，根据民法典等相关法律规定，业主将住宅房屋改变为经营性用房，还要经有利害关系的业主一致同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。业主擅自将住宅用作经营用房的，有利害关系的业主有权要求其停止经营，恢复房屋住宅用途。
　　什么是“有利害关系的业主”？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条给出了较为明确的标准：本栋建筑物内的其他业主，当属“有利害关系的业主”；而对于本栋建筑物之外的业主，若主张存在利害关系，则需举证证明自身房屋价值、生活质量已经或者可能受到不利影响。
　　如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。
　　承租人房屋用来经营民宿，
　　有哪些注意事项？
　　答：双方在租赁合同中应该注意以下几点。第一，租赁期限不能超过二十年。根据民法典相关规定，超过二十年的，超过部分无效。第二，承租人在装修前应获得出租人的同意，未取得同意的应承担恢复原状或赔偿损失的责任。特别是在设计施工上，经营使用的民宿设计还应符合《建筑防火通用规范》和《建筑内部装修设计防火规范》等规定，装修材料应符合国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制标准》等相关要求。第三，不得侵害其他业主的合法权益，依据民法典第二百八十六条，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
　　住宅改民宿并非“零门槛”，相关人员还需综合评估政策环境、房屋条件和运营成本。在追求“诗和远方”的创业路上，唯有守住法律底线，才能确保梦想不会“昙花一现”。
      来源：浙江法治报 记者 马丽红 通讯员 吴奉时　荣晓娜 陈孜

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