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半步天涯 · 发表于 2025-2-23 08:56:47

   日前，宁波市自然资源和规划局印发《优化调整建设工程容积率计算规则的通知》一起来看。
   关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知
   为促进房地产市场平稳健康发展，提升我市建设工程开发品质，改善人居环境，现就优化建设工程容积率计算规则通知如下：
   一、适用范围
   本通知适用于本市行政区域内新取得土地使用权的建设工程。
   二、计算规则
（一）居住小区向全体业主全天候免费开放的下列不封闭公共空间，不纳入容积率计算：
   1、位于项目用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊。
   2、住宅底层仅作为休闲、交通、绿化、健身、儿童游乐、文化交流等公共功能使用的架空空间。
   3、位于居住小区沿街的主要出入口，不超过2处，每处面积不大于200平方米，且仅作为小区通行使用的小区门厅。
   4、独立设置的，地下室出室外地面的楼梯间、电梯井，以及机动车和非机动车坡道顶棚。
（二）为居住小区配建的具有公共属性，产权移交相关部门（政府指定单位）或归全体业主共有的下列非营利性配套设施，不纳入容积率计算：
   1、位于项目用地范围内，为居住小区配套的变配电房、开闭所、环网站、水泵房、垃圾收集房。
   2、除详细规划要求配建的社区级及以上公共服务设施外，在地块规划条件中明确的，建成后无偿移交给相关部门（政府指定单位）的社区管理用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务用房、室内体育用房、文化设施用房。
（三）居住建筑不封闭阳台进深不大于2.4米的，按水平投影面积的1/2计入容积率。因高速公路、高架道路、轨道等噪声影响，以及公建化立面等有特殊要求的居住建筑，在地块规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计入容积率。阳台进深大于2.4米的，超过部分按全面积计入容积率。
（四）居住小区内独立设置的且专门用于停车的停车楼、室外非机动车棚，不纳入容积率计算。
   三、相关管理要求
（一）各区（县、市）自然资源规划部门要加强管理，经济技术指标表、建设工程规划许可附图，以及预测、实测报告，应准确列明地上建筑面积、计算容积率建筑面积和不纳入容积率计算建筑面积。
（二）本通知自2025年2月18日起施行，有效期五年。新取得土地使用权的出让项目以土地出让公告时间为准，划拨项目以取得土地划拨决定书时间为准。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。本通知由宁波市自然资源和规划局负责解释。
   《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知》
   政策解读
   一、制定背景
   为促进房地产市场平稳健康发展，提升我市建设工程开发品质，改善人居环境，满足人民群众对美好居住生活新需求，结合宁波实际，制定《关于优化调整建设工程容积率计算规则的通知》（以下简称《通知》）。核心在于通过居住项目部分公共空间、配套设施等的不计算容积率，鼓励开发商提供更优质的公共产品，进一步提升小区品质和环境，为群众提供更多的“好房子”。
   二、制定依据
   1、《中华人民共和国土地管理法》；
   2、《中华人民共和国城乡规划法》；
   3、住建部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）；
   4、《浙江省国土空间规划条例》；
   三、主要内容
《通知》分为三个部分，分别明确适用范围、计算规则和相关管理要求。
（一）明确适用范围。考虑到公平性，《通知》适用于本市行政区域内新取得土地使用权的建设工程。
（二）明确四类计算规则。
   一是提升公区品质。居住小区向全体业主全天候免费开放的不封闭公共空间，包括符合一定条件的风雨连廊、底层架空空间、小区门厅、独立设置的楼梯电梯、车库坡道顶棚，不纳入容积率计算。
   二是加强配套保障。为居住小区配建的具有公共属性，产权移交相关部门（政府指定单位）或归全体业主共有的非营利性配套设施，包括为地块配套的社区管理用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务用房、室内体育用房、文化设施用房，变配电房、开闭所、环网站、水泵房、垃圾收集房，不纳入容积率计算。
   三是优化阳台设置。居住建筑不封闭阳台计算1/2容积率面积的进深限制由1.8米调整为2.4米；对因噪声影响、立面公建化等特殊要求，在地块规划条件中明确要求封闭的阳台，计算1/2容积率；对以上两种情形的阳台，进深超过2.4米的，超过部分按全面积计算容积率。
   四是扩展停车空间。根据机动车和电动自行车等实际配建需求，可利用地上空间作为停车配建使用，对居住小区地上独立设置的停车楼以及室外非机动车棚，不纳入容积率计算。
（三）明确相关管理规定。一是加强管理，相关环节应准确列明地上建筑面积、计算容积率建筑面积和不纳入容积率计算建筑面积。二是适用节点，新取得土地使用权的出让项目以土地出让公告时间为准，划拨项目以取得土地划拨决定书时间为准。《通知》施行时间前已发布出让公告的土地、土地使用权二次转让项目等不适用。三是此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准，本通知未涉及内容按现行相关规范、标准、规定执行。
   来源：宁波市自然资源和规划局