业主能否以房屋被查封为由拒缴物业费？

远方

       房屋被查封，业主未在案涉房屋居住，是否需要继续履行缴纳物业费的义务？近日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院对一起物业服务合同纠纷案作出判决，认定案涉房屋被查封并不限制业主的居住权，其不能以此为由拒缴物业费，判决业主向物业公司支付物业费5142.76元。
      2018年8月，刘某购买了案涉房屋，成为长沙市某小区的业主。2020年6月，因刘某的配偶李某涉嫌集资诈骗罪，二人共有案涉房屋被汨罗市公安局依法先行网络查封。后经汨罗市人民法院生效刑事判决确认，案涉房屋应予以追缴。
      案涉房屋被查封后，刘某搬离，未再居住，未再缴纳物业费。物业公司因催讨无果，于2024年9月诉至芙蓉区法院，要求刘某缴纳拖欠的物业费。
      法院审理后认为，案涉房屋被查封期间，或被人民法院依法拍卖后、对房屋的所有权作出变更的民事裁定书生效之前，刘某仍是案涉房屋的所有权人。虽然案涉房屋被查封，但是刘某并未被限制正常使用案涉房屋。且案涉房屋被查封，系因刘某的配偶涉嫌刑事犯罪所致，是共有人自身原因所致。所以，在物业公司主张的物业费欠缴期间，案涉房屋的产权人仍是刘某。根据法律规定，业主自交房之日起，就应承担物业费缴纳义务，即便刘某未实际居住，但物业公司已提供物业服务，故刘某不能以未居住为由拒绝缴纳物业费，其作为案涉房屋的业主应当支付物业服务费。又因双方对抵扣刘某之前预缴的物业费2268.24元、装修押金2040元均未有异议，法院遂判决刘某向物业公司支付欠缴的剩余物业费5142.76元。
      该案判决后，双方均未上诉。
     《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。同时，第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
      在房屋查封期间，业主仍需履行缴纳物业费的义务。本案中，物业公司与刘某所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。
      物业公司应按照合同约定提供物业服务，其收取物业服务费的时间起算点是业主收房之日，而不是以业主实际使用房屋的时间为标准，因此业主以未使用房屋为由拒缴物业费是不合理的。查封只是公安、法院依法对财产采取的一种控制性措施，并不会导致房屋所有权发生变更。在业主不破坏被查封的房屋的情况下，法院并不限制业主使用该房屋，故业主以房产被查封作为不支付物业费的抗辩理由，不应得到支持。
      简而言之，被查封的房屋在拍卖成交确认裁定书生效之日之前，所拖欠的物业费仍由原业主承担；在此之后，产生的物业费则开始由买受人承担。若执行法院在拍卖时已在“竞买须知”“竞买公告”中明确告知竞买人房产存在拖欠物业费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行调查，则竞买人出价竞买的行为应视为愿意承担相关费用。
      来源：人民法院报

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